Vuoi comprare casa da privato? Ecco a cosa fare attenzione

Stai pensando di comprare casa direttamente da un privato, senza passare per un’agenzia? È una scelta che in molti considerano per risparmiare sulle commissioni, ma che comporta anche una serie di rischi da non sottovalutare. Quando si decide di gestire una compravendita in autonomia, infatti, è fondamentale sapere esattamente a cosa prestare attenzione per evitare brutte sorprese.

Noi di Residenze Immobiliare, società di consulenza immobiliare di Roma con 20 anni di esperienza nel settore, vogliamo guidarti passo dopo passo, fornendoti alcuni consigli utili per affrontare questa operazione con maggiore consapevolezza e per mettere in evidenza le insidie che potrebbe comportare.

Comprare immobili da privato: i rischi da conoscere

In generale, l’acquisto di una casa è un momento estremamente importante e delicato, che richiede prudenza e consapevolezza. Nello specifico, bisogna sapere che acquistare un’abitazione direttamente da privato comporta alcuni rischi che è bene conoscere in anticipo, così da poter adottare le giuste precauzioni e strategie per evitarli.

Ecco i principali problemi a cui potremmo andare incontro se non prestiamo la giusta attenzione:

• Una valutazione errata dell’immobile, che può portare a pagare più del dovuto. Spesso, il privato sceglie di vendere un proprio immobile autonomamente perché non condivide la valutazione effettuata dall’agente consultato, convinto che l’edificio valga molto di più. Per questo è sempre consigliabile affidarsi a un professionista in grado di effettuare una stima accurata.
• La presenza di vincoli legali sull’immobile in grado di comprometterne la commerciabilità, quali ipoteche, pignoramenti o servitù, che possono emergere solo grazie a una serie di controlli che Residenze Immobiliare effettua in prossimità della definizione dell’incarico a vendere da parte del proprietario.
• Documentazione incompleta o irregolare, fattore che può causare un “collo di bottiglia” al momento della definizione della compravendita o, addirittura, comprometterne la conclusione.
• Difformità urbanistiche o catastali, evidenziabili tramite l’acquisizione dei documenti storici e l’effettuazione di visure: sarà quindi opportuno coinvolgere un tecnico esperto per accertarsi che tutto sia in regola. È importante sapere che il notaio effettua una serie di importanti verifiche, ma non quelle che garantiscono la conformità allo stato dei luoghi, per le quali raccoglie la dichiarazione delle parti in merito, non potendo, per ovvi motivi, procedere con un sopralluogo che accerti l’allineamento documentale.
• Spese impreviste, come interventi di ristrutturazione deliberati in assemblea ma non ancora affidati, interventi urgenti che si apprestano a essere pianificati oppure rate condominiali insolute a carico del venditore, che potrebbero ricadere su chi acquista.
• Maggiore esposizione a situazioni poco trasparenti o a possibili controversie: anche se si sceglie di acquistare casa senza passare da un’agenzia, quindi, è sempre consigliabile farsi affiancare da professionisti qualificati.

Come comprare casa da privato? I nostri consigli

Acquistare casa direttamente da un venditore privato richiede dunque consapevolezza e preparazione. Ecco alcuni suggerimenti riguardo le verifiche da effettuare, la documentazione da reperire e gli errori da non commettere.

Cosa chiedere e cosa controllare prima di acquistare immobili da privati

Partiamo dalla visita alla casa. In questa circostanza, sarà molto importante prestare attenzione sia agli aspetti tecnici, come lo stato degli infissi, dei pavimenti e degli impianti, sia al contesto in cui si trova l’abitazione, valutando la presenza di servizi, la vivibilità del quartiere e l’eventuale rumorosità della zona. Per quanto riguarda le caratteristiche dello stabile, sarà fondamentale fare attenzione allo stato di conservazione, oltre a considerare fattori quali l’esposizione e la luminosità.

C’è quindi tutta una serie di controlli da effettuare, per i quali servono i documenti che vedremo nel paragrafo successivo. Tra questi accertamenti rientrano la verifica della proprietà, che permette di assicurarsi che il venditore sia il legittimo proprietario dell’immobile, la conformità alla normativa urbanistica e catastale, lo stato e la conformità degli impianti, l’acquisizione delle varie certificazioni necessarie alla stipula notarile (quali ad esempio Abitabilità/Agibilità e Attestato di Prestazione Energetica – APE), ma anche i già citati controlli relativi a possibili vincoli di alienabilità temporanea sulla casa, a eventuali difformità e allo stato dei pagamenti delle spese condominiali (in caso di appartamento in condominio).

Non ultimo, è importante accertare che l’immobile ricada o meno nelle leggi che regolano l’edilizia convenzionata: questi casi spesso possono essere soggetti ad affrancazioni, o dichiarazioni da parte del tecnico incaricato, il quale dovrà confermare che il prezzo rientra in quello contenuto nelle tabelle dei prezzi massimi di cessione, o che non sia necessario, addirittura, produrre autorizzazioni regionali o comunali per la vendita.

Per appurare tutti questi aspetti, è fortemente consigliato rivolgersi a professionisti di fiducia.

Quali documenti servono per comprare casa da un privato?

Riassumiamo, dunque, alcuni dei principali documenti necessari:

• atto di provenienza: certifica in che modo il titolare è venuto in possesso dell’immobile;
• documentazione urbanistica e catastale per accertare che l’immobile non abbia subìto modifiche che non siano state regolarizzate con apposite procedure e autorizzazioni e, quindi, che sia conforme al progetto originario e ai titoli edilizi depositati;
• certificato di agibilità: sebbene non sia obbligatorio per vendere un edificio, occorre sempre verificarne la presenza e, nel caso in cui lo stabile non ne fosse provvisto, bisogna indicarlo nelle scritture preliminari di compravendita (proposta e compromesso);
• Attestato di Prestazione Energetica (APE): indica le prestazioni a livello energetico dello stabile;
• certificazioni di conformità degli impianti: garantiscono che gli impianti siano sicuri e a norma;
• documenti riguardanti il condominio, come il regolamento condominiale, l’attestazione delle spese, le ultime rate pagate;
• documenti personali delle parti, fondamentali per la compravendita;
• atto di mutuo e importo residuo ancora da saldare alla banca, in caso di presenza di un mutuo acceso dal venditore per il suo acquisto originario.

Quali errori non commettere

Se stai pensando di acquistare casa da un privato senza il supporto di un’agenzia, tieni conto che dovrai preventivare una serie di costi per affidarti a tecnici in grado di verificare che tutta la documentazione fornita in sede di proposta d’acquisto sia in regola per perfezionare la tua compravendita, e anche per evitare il rischio di un mancato accesso al mutuo, qualora ne avessi bisogno per l’acquisto.

Ecco, pertanto, alcuni passi falsi da evitare:​

• Agire in completa autonomia trascurando la verifica documentale: anche se non ti avvali di un intermediario, è sempre prudente e consigliabile affidarsi a una serie di figure esperte (come periti, notai, avvocati, tecnici) che possano effettuare tutte le opportune verifiche documentali e fugare qualsiasi rischio.
• Sottovalutare i costi: non considerare solo il prezzo di vendita come spesa da affrontare. Nel caso pensassi di aver risparmiato sui costi di agenzia, dovrai comunque sostenere quelli relativi ai professionisti che dovrai ricercare e incaricare, nonché quelli riguardanti la produzione dei documenti. A questo vanno aggiunti i costi delle imposte sulla compravendita e sul mutuo, gli onorari notarili e le eventuali spese di ristrutturazione, qualora l’immobile lo necessitasse.
• Non formalizzare gli accordi: tutti gli accordi vanno presi per iscritto, senza affidarsi a promesse verbali o di carattere informale.
• Firmare un preliminare senza la certezza che sia tutto in ordine o che esistano tutti i presupposti affinché la documentazione possa essere regolarizzata prima della stipula finale di compravendita e mutuo: è prudente essere certi che tutto quanto necessario per giungere alla compravendita sia producibile, anche al fine di evitare il rischio di vedersi negare, al momento finale, l’erogazione del mutuo, con il rischio ulteriore di perdita della caparra. Normalmente, nel preliminare di vendita non è possibile condizionare il rogito all’approvazione del mutuo; questo è possibile laddove la parte venditrice accetti di subordinare la proposta alla conferma, da parte dell’istituto di credito prescelto per il finanziamento, della fattibilità reddituale.

Quali sono i passaggi per acquistare casa da privati?

Dopo aver individuato l’abitazione che fa per noi, generalmente si procede con la sottoscrizione di una proposta di acquisto, necessaria ad accertarsi che dall’altra parte ci siano le condizioni di accettazione. La proposta a questo punto può essere subordinata alla verifica di tutta la documentazione sopracitata con le modalità indicate. La proposta d’acquisto, di solito, deve essere accompagnata dal deposito di una somma di denaro rapportata al prezzo d’acquisto dell’immobile. Questa somma diventerà caparra confirmatoria al momento dell’accettazione da parte del venditore che, a quel punto, procederà all’incasso.

Esiste anche la possibilità di subordinare la proposta d’acquisto alla conferma, da parte dell’istituto di credito, della sussistenza dei requisiti soggettivi e reddituali per l’ottenimento della quota richiesta. Di solito non è possibile subordinare la proposta all’erogazione del mutuo: ciò esporrebbe troppo la parte venditrice a una sospensione temporale eccessiva, durante la quale, nel caso di esito negativo della banca, potrebbe perdere altre occasioni di vendita. Pertanto, è sempre bene procedere all’acquisto con la consapevolezza di avere i requisiti per accedere al finanziamento, quindi dopo aver effettuato una consulenza con l’istituto di credito prescelto. Ricordiamo che Residenze Immobiliare offre gratuitamente questo servizio a tutti i propri clienti interessati all’acquisto di un immobile.

Se la proposta viene accettata, si passa alla stipula del contratto preliminare (compromesso), con cui le parti si impegnano a firmare un futuro contratto di compravendita. Il passaggio finale è rappresentato dal rogito notarile, atto pubblico che ratifica il trasferimento di proprietà.

Quali sono i costi accessori per l’acquisto di un’abitazione da un privato?

Come anticipato, anche in questo caso dovrai preventivare una serie di spese che si sommano al prezzo di vendita. Ecco le principali:

• imposte di registro, ipotecarie e catastali;
• onorari e spese notarili per l’atto di compravendita;
• imposte sostitutive per il mutuo;
• onorari e spese notarili per l’atto di mutuo;
• spese per eventuali verifiche tecniche effettuate da professionisti.

Quanto incidono le imposte e gli onorari da pagare per l’acquisto?

Le tasse da sostenere variano in base al fatto che l’immobile sia destinato a prima o seconda casa.

Per la prima casa è necessario pagare:

• imposta di registro pari al 2% del valore catastale (non può essere inferiore a 1.000 euro);
• imposta ipotecaria di 50 euro;
• imposta catastale di 50 euro.​

Per l’acquisto di una seconda casa, invece, sono dovute:

• imposta di registro pari al 9% del valore catastale (non può essere inferiore a 1.000 euro);
• imposta ipotecaria di 50 euro;
• imposta catastale di 50 euro.​

Se vuoi sapere di più sull’argomento “imposte”, puoi leggere il nostro articolo dedicato alle tasse sulla casa.

Gli onorari notarili possono variare molto in funzione del valore dell’immobile e del mutuo richiesto, ma possono cambiare anche da notaio a notaio e in base all’area geografica in cui è situato l’immobile; un’altra possibile variabile è il fatto che la compravendita avvenga da privato o da impresa.

Mediamente, il notaio che effettua un lavoro accurato può costare, per entrambi gli atti (compravendita e mutuo), intorno ai 5.000 euro.

Acquistare la tua abitazione con Residenze Immobiliare

Comprare casa da privati è una strada percorribile, ma è una modalità che richiede particolare attenzione, consapevolezza e il supporto di figure professionali competenti, in grado di tutelare le parti coinvolte.

Molti di questi rischi si riducono sensibilmente quando ci si affida a un’agenzia immobiliare, grazie all’assistenza professionale garantita in ogni fase dell’acquisto. L’agenzia, infatti, ti supporta non solo nella valutazione corretta dell’immobile e nella verifica dell’assenza di irregolarità, ma anche nel reperimento e nella gestione della documentazione necessaria, nella negoziazione del prezzo e nel coordinamento con notai e tecnici, al fine di garantire la tua sicurezza e tutela e un risparmio generale.

Chi desidera acquistare una casa affidandosi a una realtà di intermediazione esperta può rivolgersi a Residenze Immobiliare. Non si tratta di una semplice agenzia, ma di una società di consulenza immobiliare con sede a Roma e 20 anni di esperienza nel settore. Oltre a proporre una selezione accurata di annunci da privati e una ricca offerta di nuove costruzioni, Residenze Immobiliare offre un servizio di consulenza completo, che affianca l’acquirente in ogni fase del percorso: dalla prima visita all’immobile fino alla firma del rogito notarile, con il supporto di tutte le figure tecniche, consulenziali e notarili di accertata ed elevata professionalità.