Si può vendere o affittare un immobile che non abbia gli impianti a norma o comunque non certificati? Ecco cosa prevede la legge.
La certificazione di conformità degli impianti è quell’atto che attesta la regolarità degli impianti presenti in un immobile e in particolare impianto elettrico, impianto per l’utilizzazione del gas, impianti idrico e termico. La legge prevede che questi impianti debbano essere realizzati a regola d’arte e quindi rispettando tutte le prescrizioni di sicurezza previste dalle relative normative di settore. Le dichiarazioni di conformità vengono rilasciate dalla ditta esecutrice al termine dei lavori. Può accadere tuttavia che il titolare dell’immobile non abbia queste certificazioni: che cosa succede allora nel caso in cui si voglia porre l’immobile stesso in vendita o in affitto? Va precisato da subito che la mancanza della certificazione degli impianti non comporta di per sé l’impossibilità, dal punto di vista giuridico, di vendere o cedere in locazione. Tuttavia in entrambi i casi ci sono tutele e obblighi da tenere presente sia da parte del proprietario che da parte dell’acquirente o del locatario.
Conformità degli impianti e compravendita
Come detto, a livello meramente legale, non sussiste nessun obbligo specifico e quindi la vendita di un immobile è consentita e valida anche nel caso in cui per quell’immobile non siano disponibili le certificazioni degli impianti. Tuttavia ci sono diversi aspetti da tenere in considerazione.
In primo luogo la normativa prevede, per il venditore, l’obbligo di garantire che il bene sia esente da vizi che lo rendano non idoneo all’uso a cui è destinato o che ne diminuiscano sensibilmente il valore. Tra questi vizi, definiti comunemente vizi occulti, perché non comunicati prima dell’atto di vendita, possono rientrare anche difetti o irregolarità relativi agli impianti, come ha stabilito tra l’altro la Cassazione in alcune sue pronunce. Nel caso di vizi occulti l’acquirente può chiedere un risarcimento al venditore o, addirittura, la risoluzione del contratto. Pertanto è opportuno e consigliabile, nel caso di compravendita di immobile sprovvisto di dichiarazioni di conformità degli impianti, che l’assenza di queste certificazioni venga esplicitata e regolamentata nel contratto sulla base di un accordo tra venditore e acquirente. Accordo che può prevedere o l’impegno del venditore a provvedere alla messa a norma o comunque alla certificazione degli impianti, prima del rogito – in questo caso tutta la relativa documentazione deve essere consegnata al compratore proprio al momento della stipula dell’atto – oppure l’accettazione da parte del cliente di un immobile privo di certificazioni e quindi l’assunzione su di sé dell’onere della regolarizzazione. In questo secondo caso ovviamente il prezzo dell’immobile sarà condizionato negativamente dall’accordo tra le parti e questo è un altro importante aspetto della questione: la mancata certificazione degli impianti, seppure non incida in maniera diretta sulla commerciabilità giuridica di un immobile, può penalizzare, anche in maniera significativa la commerciabilità economica dello stesso, comportando una significativa svalutazione del bene o addirittura l’incapacità di trovare acquirenti disposti a farsi carico della messa a norma.
Conformità degli impianti e locazione
Anche nel caso della locazione, seppure in assenza di un vincolo legale specifico, risulta particolarmente consigliabile che il conduttore sia in possesso di tutte le necessarie certificazioni degli impianti. Anche in questo caso è valida infatti la tutela del locatario in riferimento alla presenza di vizi occulti: è previsto quindi l’obbligo per il locatore di risarcire eventuali danni causati dalla presenza di vizi nell’immobile e il proprietario rischia di incorrere in conseguenze particolarmente gravi nel caso di vizi che espongano a serio pericolo la salute dell’affittuario e dei suoi familiari o dipendenti, come potrebbe verificarsi nel caso di impianti non conformi.
