Come valutare un immobile: la guida completa

Per valutare correttamente un immobile è necessario prendere in esame numerosi aspetti. Sebbene esista una formula matematica che ci permette di ottenere una stima di partenza, è importante sapere che per un calcolo accurato bisogna considerare più fattori, come la posizione, le caratteristiche dell’abitazione e la situazione del mercato immobiliare locale. Devi acquistare o vendere casa? Ecco una guida per capire come calcolarne il valore.

Come si calcola il valore di mercato di un immobile: la formula per la valutazione

Calcolare il valore di mercato di un immobile significa individuare il prezzo più probabile a cui potrebbe essere venduto in un dato momento, tenendo conto di fattori quali le caratteristiche della proprietà e il mercato immobiliare locale.

Una prima indicazione del valore può essere ricavata applicando la seguente formula:

Valore di mercato = Superficie commerciale × Quotazione al mq × Coefficienti di merito

Ecco il significato dei vari elementi della formula:

• Superficie commerciale: comprende la superficie principale dell’abitazione e le superfici accessorie o pertinenziali, come balconi, terrazzi, giardini e cantine, considerate mediante specifici criteri di ponderazione. Non coincide quindi necessariamente con la superficie calpestabile.
• Quotazione al metro quadrato: può essere individuata analizzando compravendite recenti di immobili comparabili e consultando fonti come le quotazioni OMI. Prima di applicare il valore occorre verificare che il criterio di superficie utilizzato sia compatibile con quello indicato nella quotazione.
• Coefficienti di merito: consentono di valutare le specificità del singolo immobile. Alcuni aspetti che possono incidere sono il piano in cui si trova, lo stato di conservazione, la presenza o meno di un ascensore, l’esposizione e la luminosità, il livello di efficienza energetica.

Tuttavia, questa formula è un calcolo semplificato e orientativo, per questo rappresenta solo un punto di partenza: due appartamenti con la stessa metratura, nello stesso quartiere, potrebbero infatti presentare valori diversi, influenzati da vari fattori. Per questi motivi, la valutazione immobiliare richiede il coinvolgimento di un professionista.

Qual è la differenza tra valore catastale e valore di mercato?

Abbiamo parlato di “valore di mercato”, ma qual è la differenza rispetto al “valore catastale”?

• Con valore di mercato, come detto, si intende la stima del prezzo più probabile al quale un immobile potrebbe essere compravenduto. A influenzarlo ci sono numerosi aspetti: dalla zona alla superficie commerciale, dallo stato manutentivo fino all’andamento del mercato immobiliare della zona.
• Il valore catastale, invece, ha una finalità principalmente fiscale. Costituisce infatti la base imponibile per il calcolo di specifiche imposte relative all’immobile.

Si tratta di valori che possono essere molto diversi tra loro e che è importante non confondere. Il valore catastale, in particolare, non indica necessariamente quanto si potrebbe ricavare dalla vendita di una casa.

I principali fattori che influenzano il valore di un’abitazione

Ecco alcuni aspetti che condizionano il valore di una casa:

• Dimensioni: la metratura è un elemento determinante nel calcolo.
• Posizione: il livello di attrattività del quartiere e la vicinanza a servizi, come negozi, scuole e trasporti, possono incidere sensibilmente.
• Caratteristiche: piano, numero di locali, pertinenze, presenza o meno dell’ascensore sono altri componenti da considerare.
• Classe energetica: si tratta di un aspetto di rilievo, specialmente alla luce della maggiore attenzione del mercato immobiliare ai consumi e alla sostenibilità.
• Livello di manutenzione: una casa in buone condizioni tende ad avere un valore superiore rispetto a un’altra che necessita di interventi di sistemazione.

Sono inoltre da considerare il confronto con altri immobili simili, passaggio fondamentale per definire il valore di mercato più probabile, e le condizioni del mercato immobiliare, poiché domanda, offerta e quotazioni si modificano nel tempo.

Come usare le quotazioni OMI per valutare un immobile

Le quotazioni OMI rappresentano i valori al metro quadro che vengono pubblicati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate. Per consultarli, bisogna selezionare Comune, zona OMI, semestre di riferimento, destinazione d’uso e tipologia di immobile, ottenendo così un intervallo di valori al metro quadro. Moltiplicando il valore ricavato per la superficie commerciale della casa si può ottenere una stima che, tuttavia, è solo orientativa, poiché non tiene conto delle caratteristiche del singolo immobile. Per questo motivo, le quotazioni OMI non sostituiscono la valutazione puntuale del singolo edificio.

Come valutare una casa da ristrutturare

Il calcolo del valore di una casa da ristrutturare richiede di partire dal suo valore di mercato nelle condizioni attuali, facendo un raffronto con immobili simili situati nella stessa zona, e valutando i costi degli interventi necessari. Generalmente, si può prendere come riferimento il prezzo di un immobile analogo già ristrutturato e sottrarre i costi che servono per portarlo alle stesse condizioni, considerando anche le spese tecniche, gli eventuali imprevisti e i tempi necessari per l’intervento.

Come valutare un immobile da vendere

Quando l’oggetto della valutazione è un immobile da vendere è importante definire un prezzo di offerta realistico, senza confonderlo con quello che si desidera ottenere. Fare una stima corretta è molto importante: se da un lato un prezzo troppo alto potrebbe allungare i tempi di vendita, dall’altro un prezzo troppo basso rischierebbe di diminuire inutilmente i ricavi. In generale, è consigliabile verificare come il mercato risponde all’offerta di vendita durante le prime settimane dalla pubblicazione per capire se la cifra proposta è adeguata.

Se hai intenzione di vendere casa, potrebbe interessarti anche la nostra guida per aumentare il valore dell’abitazione.

Come valutare un immobile da acquistare e capire se il prezzo è corretto

Per accertarsi che la cifra richiesta per una casa sia corretta è bene distinguere il prezzo di vendita dall’effettivo valore di mercato dell’immobile, ma anche tenere conto di possibili costi ulteriori che l’abitazione potrebbe implicare nel tempo. Farsi seguire da un’agenzia immobiliare, in fase di acquisto, può aiutare a valutare al meglio il costo proposto e a prendere le giuste decisioni.

Chi può effettuare una valutazione professionale di un immobile?

Il professionista da incaricare dipende dalla finalità della valutazione. In caso di mutuo, la banca affida normalmente la perizia a un valutatore qualificato e indipendente, incaricato di determinare il valore dell’immobile a garanzia del finanziamento. Quando invece sono necessarie verifiche tecniche, urbanistiche o catastali, è opportuno rivolgersi a un professionista abilitato, come un architetto, un ingegnere o un geometra, nell’ambito delle rispettive competenze.

La valutazione commerciale può essere effettuata da un agente immobiliare per definire in modo realistico il prezzo di mercato più probabile, considerando le caratteristiche dell’immobile, le compravendite avvenute nella zona e, più in generale, l’andamento della domanda e dell’offerta.

Quali documenti servono per una valutazione immobiliare accurata?

Tra i documenti che possono essere richiesti per una valutazione immobiliare rientrano, ad esempio:

• visura e planimetria catastale;
• atto di provenienza, titoli edilizi e documentazione inerente alla conformità urbanistica e catastale;
• Attestato di Prestazione Energetica (APE);
• certificazioni degli impianti;
• per gli immobili in condominio, informazioni sulle spese ordinarie e straordinarie deliberate.

Errori frequenti nel calcolo del valore immobiliare

Ecco alcuni degli errori più frequenti da evitare:

• Fare riferimento al prezzo di acquisto pagato in passato, senza considerare che il valore attuale dell’immobile potrebbe essere cambiato.
• Dare per scontato che il prezzo richiesto coincida con il valore di mercato, ignorando che il prezzo finale può essere diverso da quello inizialmente proposto.
• Non tenere conto di possibili difetti, come criticità di carattere strutturale, catastale o impiantistico che possono abbassare il valore.
• Sovrastimare il valore delle migliorie apportate, in quanto i lavori eseguiti non si traducono sempre in un corrispondente incremento del valore della casa.

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