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Come comprare casa: la nostra guida, passo per passo

Desideri comprare casa ma non sai da dove cominciare? Leggi la nostra guida e scopri come fare, i costi da sostenere e a cosa porre attenzione.
24.01.2025 /
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Stai pensando di comprare casa ma non sai da dove cominciare? L’acquisto di un immobile rappresenta una delle decisioni più importanti nella vita di una persona e, proprio per questo, richiede una pianificazione attenta e una buona conoscenza di tutti i passaggi necessari. In questa guida troverai un quadro completo su come comprare un’abitazione, dal budget a disposizione alle priorità abitative, fino alla scelta del canale più adatto alle tue esigenze (tra agenzia, costruttore e privato), passando per le spese da affrontare. Residenze Immobiliare, infatti, è un’agenzia di Roma con anni di esperienza nella compravendita immobiliare e sa esattamente come accompagnarti in questo processo: seguici in questo articolo e scopri come acquistare casa, passo dopo passo.

Cosa bisogna sapere prima di comprare casa

Prima di intraprendere questa strada, è essenziale considerare una serie di aspetti utili a prendere decisioni consapevoli. In primo luogo, è necessario definire il tuo budget complessivo, tenendo conto non solo del prezzo dell’immobile ma anche di altre spese, quali tasse, onorari notarili, provvigioni dell’agenzia immobiliare e costi di istruttoria del mutuo, se previsto. Altrettanto importante è calcolare una rata del mutuo che sia sostenibile in rapporto al reddito, considerando eventuali imprevisti futuri.

Un’altra domanda da porsi riguarda le priorità abitative: posizione, vicinanza ai servizi, dimensioni della casa, tipo di abitazione (ad esempio valutando se è più adatta una casa indipendente, un appartamento in condominio, oppure un edificio di nuova costruzione) sono tutti elementi che è bene stabilire fin da subito per restringere la ricerca.

Ultimo, ma non meno importante, è bene informarsi circa la possibilità di accedere a delle agevolazioni fiscali, come le agevolazioni per la prima casa, che permettono, fra le altre cose, di ridurre sia l’imposta di registro, se si acquista da privato, sia l’Iva, se si compra da un’impresa.

Scegliere da chi acquistare casa: agenzia, costruttore o privato?

Esistono diversi canali attraverso i quali poter acquistare un immobile. Vediamoli rapidamente insieme.

Comprare casa tramite agenzia immobiliare

Affidarsi a un’agenzia immobiliare comporta il pagamento di una provvigione, ma ciò può offrirti diversi benefici perché l’agenzia:

  • ti assiste in modo professionale, fornendo supporto continuo nella predisposizione dei documenti e nelle pratiche burocratiche, così da agevolare l’intero processo di compravendita;
  • ti segue in ogni passo della trattativa, accertandosi che tutto avvenga in modo corretto;
  • si occupa di effettuare le verifiche preliminari opportune, controllando l’assenza di ipoteche, pignoramenti o altre problematiche legali sull’immobile;
  • ha una profonda conoscenza del mercato ed è in grado di di valutare correttamente il valore delle case proposte;
  • si interfaccia con la banca, il perito della banca e il notaio.

Residenze Immobiliare ti segue durante tutto il percorso di acquisto della nuova abitazione, affiancandoti in ogni fase e necessità. Rappresenta il tuo punto di riferimento per qualsiasi esigenza, permettendoti di ridurre lo stress, le perdite di tempo e assicurandoti il migliore investimento per te e la tua famiglia.

Acquisto da costruttore

Un’altra possibilità è comprare casa direttamente dal costruttore. Gli scenari, in questo caso, sono generalmente tre:

  • l’acquirente acquista il progetto, ma l’immobile deve ancora essere costruito (si parla di acquisto “su carta”);
  • si fa un contratto di compravendita di un immobile da costruire: il diritto di proprietà, in questo caso, viene generalmente trasferito nel momento in cui l’immobile è compiuto;
  • l’acquisto avviene su un immobile ultimato.

Considera che l’acquisto dal costruttore comporta il pagamento dell’IVA, che varia dal 4% per la prima casa al 10% per la seconda.

Questa modalità porta il beneficio di accedere a una casa completamente nuova, vantaggio che puoi ottenere anche affidandoti a Residenze Immobiliare. L’agenzia, infatti, propone numerosi edifici di nuova costruzione, confortevoli e innovativi. Sarà Residenze a gestire i rapporti con l’impresa edile e a guidarti lungo il percorso di acquisto; inoltre, avrai la possibilità di arredare la casa con l’ausilio di un architetto disponibile in sede.

Comprare casa da un privato

L’acquisto diretto da un venditore privato permette di evitare i costi di provvigione, in quanto non è prevista l’intermediazione di un’agenzia, e di trattare direttamente con il venditore. Tuttavia, sarai tu a doverti occupare di tutte le verifiche e pratiche burocratiche, cosa che richiede tempo e competenze specifiche (e questo comporta spesso il pagamento di tecnici).

Tutta la procedura per comprare casa, passo dopo passo

Ma quali sono i passi necessari per acquistare casa? Vediamo insieme il percorso che si segue, solitamente, per comprare un’abitazione tramite agenzia immobiliare.

1. Definizione delle esigenze

Il primo passo consiste nel comunicare all’agenzia informazioni quali il budget disponibile, la zona di interesse e le caratteristiche dell’immobile desiderato. In questo modo, l’agente sarà in grado di proporti soluzioni mirate.

2. Ricerca della casa e organizzazione delle visite

A questo punto, l’agenzia avvia la ricerca degli immobili adatti alle tue necessità e organizza delle visite a quelli selezionati, fornendo informazioni su posizione e caratteristiche di ogni soluzione.

3. Verifica dell’immobile e della documentazione

L’agenzia ti fornirà informazioni circa le condizioni dell’immobile, la sua conformità alle norme e la documentazione relativa all’edificio. Compito dell’agente, infatti, è anche quello di verificare gli aspetti tecnici, burocratici e legali, analizzare i documenti e reperire quelli mancanti. Questo rappresenta un vantaggio anche per chi intende vendere una casa, che può trovare nell’agenzia un supporto adeguato.

4. Proposta d’acquisto

Una volta scelto l’immobile, si redige la proposta d’acquisto, con cui l’acquirente dichiara di voler comprare la casa a un determinato prezzo. Di solito è accompagnata dal versamento di una piccola somma di denaro a titolo di “caparra”. La proposta d’acquisto è vincolante per il potenziale acquirente, ma non per il venditore che, nel frattempo, può continuare a valutare altre offerte.

Inoltre, le proposte d’acquisto possono anche essere vincolate al buon esito del mutuo, quindi all’ottenimento del mutuo dall’istituto di credito: ciò significa che la proposta diventa efficace solo nel momento in cui quest’ultimo viene concesso, altrimenti non è più valida e la caparra viene restituita.

5. Contratto preliminare (compromesso)

Dopo l’accettazione della proposta, si stipula il contratto preliminare. In questo modo, le parti si impegnano a vicenda a stipulare un futuro contratto per la compravendita dell’immobile. Per garantire una maggiore tutela, il documento può essere autenticato da un notaio e deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni. A titolo di garanzia dell’impegno assunto, l’acquirente è tenuto a versare una caparra confirmatoria.

6. Rogito notarile

Il passaggio conclusivo consiste nella stipula del rogito notarile, documento con cui si trasferisce ufficialmente la proprietà dell’edificio. Il notaio si occupa di accertare l’identità delle parti, di verificare la conformità urbanistica e catastale degli immobili, oltre a eseguire i necessari controlli ipocatastali. Il giorno del rogito, quindi, leggerà e spiegherà ai presenti il contratto, in modo che sia venditore che compratore siano adeguatamente informati, e verificherà la regolarità della documentazione richiesta. L’atto dovrà essere firmato da entrambe le parti e dal notaio stesso.

A cosa fare attenzione quando si compra casa

L’acquisto di una casa è un passo importante e richiede un’attenta valutazione a diversi aspetti. Durante la visita all’abitazione, ad esempio, è bene:

  • verificare lo stato di conservazione dell’appartamento, la regolarità degli impianti e le condizioni generali dell’edificio, se si tratta di un condominio;
  • controllare la presenza di muffa e umidità;
  • fare attenzione a serramenti e impianti (idrosanitari, elettrico, riscaldamento);
  • porre una serie di domande che permettano di sondare altri aspetti come l’isolamento termico e acustico;
  • valutare attentamente la zona in cui si trova la casa.

Come in parte accennato, tra le cose da controllare pima di comprare un’abitazione rientra anche la documentazione. Ad esempio, è fondamentale verificare:

  • la proprietà dell’immobile;
  • la regolarità urbanistica ed edilizia;
  • la presenza di ipoteche o pignoramenti;
  • per gli immobili situati in condominio, lo stato dei pagamenti delle spese condominiali per evitare di dover sostenere costi arretrati non saldati dal precedente proprietario.

Cosa serve per comprare casa e i documenti necessari

Per acquistare un immobile è necessario predisporre una serie di documenti. In particolare, dovrai presentare un documento d’identità valido e il codice fiscale, l’estratto dell’atto di matrimonio o il certificato di stato libero o di unione civile, copie di eventuali convenzioni patrimoniali o accordi di convivenza, e una copia del permesso di soggiorno, in caso di cittadini extra UE. Come anticipato, inoltre, sarà fondamentale ottenere una serie di documenti riferiti all’immobile tra cui, solo per citare i principali:

  • atto di provenienza;
  • visura e planimetria catastale;
  • certificato di abitabilità;
  • Attestato di Prestazione Energetica (APE);
  • regolamento di condominio: se l’immobile fa parte di un condominio, è opportuno acquisire il regolamento e una dichiarazione dell’amministratore che attesti l’assenza di morosità nelle spese condominiali.

Questa è solo una parte della documentazione richiesta: è sempre opportuno consultare il proprio notaio di fiducia per conoscere tutta la lista dei documenti, tenendo comunque conto che l’agente immobiliare ha un ruolo fondamentale; uno dei vantaggi di scegliere un’agenzia immobiliare, infatti, è proprio quello di avere al proprio fianco una figura esperta che analizza e recupera i documenti necessari.

Le imposte e le spese da sostenere per l’acquisto di una casa

Nella nostra guida alle tasse sulla casa, abbiamo affrontato anche il tema delle imposte legate all’acquisto. Se si compra da un privato o da un’impresa con vendita esente da IVA, saranno dovute:

  • Imposta di registro: 9% del valore catastale dell’immobile.
    Imposta ipotecaria: 50 euro.
    Imposta catastale: 50 euro.

Nel caso di acquisto con i benefici “prima casa“, l’imposta di registro si riduce al 2%, mentre le imposte ipotecaria e catastale restano fisse a 50 euro ciascuna.

Se si compra da un’impresa con vendita soggetta a IVA, le aliquote saranno le seguenti:

  • IVA: 10% del prezzo di vendita (4% se “prima casa”).
  • Imposta di registro: 200 euro.
  • Imposta ipotecaria: 200 euro.
  • Imposta catastale: 200 euro.

Oltre alle imposte, ci saranno da considerare le spese notarili, la provvigione dell’agenzia immobiliare, generalmente compresa tra il 2% e il 5% del prezzo di acquisto, se ti avvali di questa mediazione. Se richiedi un mutuo, dovrai considerare i costi di istruttoria, perizia e le eventuali spese assicurative.

Come acquistare casa se non si ha disponibilità economica: esistono delle soluzioni?

Acquistare casa senza una disponibilità economica immediata è una sfida. Tuttavia, possono esistere delle soluzioni. Le banche, in genere, concedono mutui che coprono fino all’80% dell’importo complessivo, mentre il 20% va versato dall’acquirente. Tuttavia, in alcuni casi, può esserci l’opportunità di ottenere un mutuo al 100%, che quindi copre l’intero valore dell’immobile, anche se non tutte le banche lo offrono. Va precisato che non è un’opzione semplice da ottenere e che gli istituti di credito, in questi casi, richiedono solide garanzie e requisiti più stringenti. La legge di Bilancio 2025, inoltre, ha prorogato il Fondo di garanzia per la prima casa, con risorse destinate a sostenere giovani e famiglie che acquistano l’abitazione principale.

Un’altra strada possibile sono i contratti di rent to buy. Questo accordo prevede che, in un primo periodo, si possa usufruire dell’immobile in qualità di affittuari, pagando un canone di locazione, e che in una seconda fase si possa decidere di comprare l’abitazione. In tal caso, le rate versate fino a quel momento vengono generalmente sottratte al costo dell’edificio. Può essere la soluzione giusta per chi non ha possibilità di accedere a un mutuo, nell’immediato, e preferisce rimandare questo passo a un momento successivo, magari in attesa di ottenere i giusti requisiti o la somma di denaro necessaria. Anche Residenze Immobiliare offre proposte di questo tipo, ad esempio Ermes, complesso residenziale situato tra via Aurelia e via della Pisana a Roma, con appartamenti tutti in classe A.

Quanto serve di anticipo per comprare un’abitazione

Quando si valuta la disponibilità economica necessaria a comprare una casa, è fondamentale considerare l’importo che serve per l’anticipo. Se le banche in genere finanziano fino all’80% del valore dell’immobile, l’acquirente dovrà disporre del restante 20% come anticipo. Come abbiamo visto, tuttavia, in certi casi si potrebbe riuscire a ottenere mutui che coprono una percentuale maggiore del valore della casa, pur trattandosi di situazioni meno comuni. Ribadiamo, poi, che al costo dell’abitazione vanno aggiunte altre spese come oneri notarili, tasse, costi di istruttoria del mutuo e parcella dell’agenzia immobiliare, tutte voci che concorrono al costo complessivo.

È importante non confondere l’anticipo del mutuo con la proposta di acquisto presentata al venditore. Quest’ultima, infatti, potrebbe prevedere un importo inferiore al 20%, con la restante somma da versare successivamente, al momento della stipula del compromesso.

Comprare casa è un percorso complesso e richiede l’assistenza di persone qualificate ed esperte. Per questo ti consigliamo di farti seguire da professionisti che sappiano guidarti non solo nella scelta dell’abitazione migliore, ma anche nella valutazione accurata dei costi da sostenere e di tutti gli altri aspetti da considerare in questo processo. Cerchi un’agenzia che ti affianchi nella ricerca della casa dei tuoi sogni? Contatta subito Residenze Immobiliare.

I nostri servizi

Crediamo nella qualità di servizi e soluzioni. In un mercato che sa ascoltare, capire e consigliare, e che non si limita a vendere. Residenze Immobiliare è un progetto che nasce all'insegna del rispetto e della capacità di tradurre in percorsi sostenibili i bisogni di persone, famiglie e imprese di costruizione.
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