Caratteristiche e normativa di un’importante attestazione edilizia
Il certificato di agibilità – tecnicamente Segnalazione Certificata di Agibilità – è una delle più importanti dichiarazioni nel campo dell’edilizia, certamente fondamentale per un immobile a uso abitativo o destinato ad altri tipi di utilizzo, ad esempio commerciale o produttivo. L’agibilità è molto importante innanzitutto per ragioni di sicurezza e anche per tutta una serie di adempimenti burocratici e giuridici. Nel corso degli anni la normativa di riferimento ha subito numerosi cambiamenti: vediamo oggi cosa prevede la legge in merito alla certificazione di agibilità.
Agibilità: cos’è e come si ottiene
La Segnalazione Certificata di Agibilità è il documento che attesta la presenza di tutte le necessarie condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico di un immobile e dei relativi impianti. Questa dichiarazione quindi afferma il rispetto di tutte le leggi e disposizioni nei vari ambiti di riferimento per quanto riguarda la costruzione o ristrutturazione di un edificio o di una porzione di edificio. La SCA va presentata in Comune in seguito alla nuova costruzione o alla ristrutturazione di un fabbricato. In questo secondo caso, in particolare, la segnalazione è necessaria per opere di ricostruzione o sopraelevazione, totali o parziali, oppure per interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni originarie in termini di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico.
Il certificato di agibilità è stato introdotto a partire dal 1994, poi riformato nel 2001 con il Testo unico dell’edilizia e di nuovo rivisto nel 2016. Nel 2001 in particolare si è posto fine alla distinzione tra agibilità e abitabilità con la sostanziale eliminazione della seconda e l’accorpamento delle due certificazioni in una sola, valida per tutti i tipi di edificio. Prima di allora l’agibilità era un documento che attestava la regolarità e la sicurezza di un immobile che quindi poteva essere utilizzato, ma non a fini residenziali: il locale in questione poteva essere adibito a negozio, ufficio, attività produttiva o altro. L’abitabilità invece era garanzia del rispetto di una normativa più ampia ed era relativa solo agli immobili a destinazione abitativa.
Oggi poi, in seguito alla ulteriore riforma del 2016, anche il certificato di agibilità è “andato in pensione” sostituito appunto dalla SCA, Segnalazione Certificata di Agibilità. La differenza fondamentale rispetto al passato è che prima si faceva richiesta di agibilità ed erano gli uffici e i tecnici preposti del Comune a valutare se rilasciarla o meno, oggi invece è il privato cittadino a segnalare l’agibilità consegnando, sempre in Comune, la necessaria documentazione corredata dall’asseverazione di un tecnico che certifica la regolare esecuzione delle opere. Al Comune spetta quindi solo una presa d’atto attraverso la produzione del relativo certificato: di fatto la responsabilità ricade sul tecnico collaudatore.
Quando serve il certificato di agibilità di un immobile
L’agibilità assume particolare importanza in tre casi particolari: quando si intende vendere, affittare oppure registrare la residenza presso un determinato immobile. Nel caso di compravendita non c’è nessuna legge che obblighi esplicitamente il venditore a consegnare l’immobile munito di agibilità. Tuttavia egli deve assicurarsi – e magari certificare per mezzo di esplicita dichiarazione firmata – che il compratore sia a conoscenza dell’assenza di questo importante documento e che accetti comunque di acquistare il bene. Diversamente si rischia di incorrere nell’accusa di inadempimento contrattuale e quindi in contenziosi legali che possono avere come esito il pagamento di un ingente risarcimento da parte del venditore o addirittura la risoluzione del contratto.
Una situazione molto simile si ha nel caso in cui si conceda in locazione un immobile privo di agibilità: un atto di per sé non illegale purché l’affittuario sia consapevole della condizione del fabbricato e la accetti. Infine capiamo cosa accade nel caso in cui si intenda registrare la residenza presso un immobile sprovvisto di agibilità: il Comune non può negare al cittadino questa possibilità e quindi deve accettare la richiesta di trasferimento della residenza presso un determinato edificio – se questo risulta effettivamente dimora abituale del richiedente – anche se inagibile. Tuttavia la residenza in un fabbricato inagibile non è consentita e costituisce un illecito amministrativo: chi vive in una casa senza agibilità rischia quindi di essere multato.
