Acquisto casa da costruttore: cosa sapere prima di comprare

Acquistare casa dal costruttore significa comprare un immobile direttamente dall’impresa che lo ha costruito o che lo sta realizzando. Può infatti trattarsi di un’abitazione già conclusa o ancora da edificare. Ma come funziona concretamente e su che garanzie può contare l’acquirente? Quali vantaggi offre questa opzione e quali sono i rischi da considerare? Noi di Residenze Immobiliare gestiamo quotidianamente compravendite di nuove costruzioni, per cui conosciamo molto bene ogni fase di questo genere di acquisto. Vediamo insieme cosa sapere e come tutelarsi.

Cosa significa acquistare casa direttamente dal costruttore

Comprare un’abitazione direttamente dal costruttore vuol dire acquistare casa da un’impresa edile, una società immobiliare o una cooperativa edilizia che realizza o fa realizzare l’immobile. Gli scenari che possono verificarsi, però, sono diversi. Infatti, l’unità immobiliare che si desidera acquistare può essere:

• già ultimata e pronta per la consegna;
• non ancora costruita o in fase di realizzazione.

È importante distinguere questi scenari, perché implicano opportunità, rischi e forme di tutela differenti.

Come funziona l’acquisto di un’abitazione da costruttore

In linea generale, l’acquisto di una casa direttamente dal costruttore segue i passaggi di una compravendita tradizionale – che abbiamo visto nella guida su come comprare casa – ma con alcune importanti differenze a seconda che l’unità immobiliare sia già ultimata oppure ancora da costruire.

Dopo aver individuato la soluzione giusta e fatte le opportune verifiche con il supporto di professionisti esperti, solitamente si procede con la sottoscrizione di un contratto preliminare (detto anche compromesso), con cui costruttore e acquirente si impegnano reciprocamente a concludere, entro una determinata tempistica, il contratto definitivo di compravendita. Se l’immobile è già ultimato, il passo successivo è quindi il rogito notarile, con il pagamento del saldo del prezzo d’acquisto e la contestuale consegna delle chiavi. Se invece l’abitazione è in corso di costruzione, il preliminare può essere seguito da pagamenti scaglionati in base allo stato avanzamento lavori, secondo quanto previsto dal contratto; questo fino al rogito finale che, a lavori conclusi, trasferisce la proprietà all’acquirente. I tempi tra preliminare e rogito, quindi, sono piuttosto diversi se la casa è ultimata o se è ancora da realizzare: nel primo caso, in genere si parla di pochi mesi; nel secondo, la consegna può avvenire anche oltre i 12 mesi dal compromesso.

Quando la compravendita riguarda un immobile in corso di costruzione, inoltre, il costruttore è tenuto a fornire una serie di garanzie all’acquirente, in particolare la fideiussione, a garanzia delle somme riscosse o da riscuotere prima del trasferimento della proprietà, e la polizza decennale postuma, mentre il preliminare deve seguire specifiche prescrizioni.

Comprare casa da costruttore: vantaggi e possibili rischi

Acquistare casa dal costruttore presenta sia diverse opportunità sia possibili rischi che è importante conoscere, e che cambiano soprattutto in base allo stato in cui si trova l’immobile.

Principali vantaggi

Comprare una casa nuova direttamente dal costruttore può essere vantaggioso sotto vari aspetti:

• Permette di acquistare un’abitazione moderna, costruita seguendo gli standard e i requisiti edilizi più recenti. Questo anche dal punto di vista impiantistico ed energetico, dando la possibilità di ridurre i consumi rispetto a immobili più datati.
• Il beneficio di avere una costruzione moderna si traduce anche in un maggiore comfort abitativo.
• Se l’immobile è in corso di costruzione, si ha spesso la possibilità – entro i limiti previsti dal singolo progetto – di personalizzare materiali, finiture e dotazioni.

Possibili rischi

L’acquisto di una casa direttamente dal costruttore può presentare anche dei rischi, che sono collegati soprattutto alla fase di avanzamento dei lavori. Per gli immobili da costruire il Consiglio Nazionale del Notariato menziona, in particolare:

• L’asimmetria informativa tra impresa e acquirente: nella maggior parte dei casi la negoziazione avviene tra due soggetti che hanno competenze ed esperienze diverse in materia. L’acquirente, in genere, è meno esperto del costruttore, e non sempre in grado di valutare autonomamente tutti gli aspetti dell’operazione.
• Un’eventuale crisi del costruttore prima del rogito: questo espone l’acquirente al rischio di anticipare delle somme senza la sicurezza che la casa sarà effettivamente conclusa e consegnata.
• La possibile rovina o comparsa di gravi difetti costruttivi.

Per ridurre l’esposizione a questi rischi è quindi molto importante, come vedremo, verificare con attenzione una serie di aspetti con l’aiuto di professionisti del settore, inclusa la presenza delle garanzie previste dalla legge. Noi di Residenze Immobiliare, ad esempio, siamo una realtà specializzata nella gestione di compravendite di immobili di nuova costruzione a Roma. Affianchiamo i privati nel processo che li porterà all’acquisto di una casa in corso di costruzione, assicurandoci che tutto il percorso avvenga in modo corretto e sicuro, attraverso le tutele e le garanzie previste. Inoltre, fungiamo da intermediari tra acquirente e impresa edile, per soddisfare prontamente le esigenze e le richieste del cliente, come ad esempio le personalizzazioni sull’unità immobiliare.

Come tutelarsi quando si compra un’abitazione dall’impresa costruttrice

Diventa quindi importante capire quali sono gli strumenti e le accortezze utili a tutelarsi quando si affronta questo tipo di compravendita, conoscendo meglio ciò che prevede la normativa italiana per proteggere gli acquirenti di immobili da costruire, ma anche facendo i dovuti controlli, prima di assumere impegni economici, grazie all’affiancamento di professionisti. Senza dimenticare il ruolo fondamentale del notaio che, già nelle fasi precedenti al rogito, permette di verificare la situazione giuridica della casa e la corretta applicazione delle tutele previste dalla legge.

Quali sono le garanzie previste

Come si legge nel documento di ANCE (Associazione Nazionale Costruttori Edili), il D.Lgs. 122/2005 ha introdotto specifiche tutele per le persone fisiche che acquistano immobili da costruire, prevedendo garanzie nelle diverse fasi dell’operazione, dalla stipula del contratto preliminare al trasferimento della proprietà, fino a determinate situazioni successive all’acquisto. In seguito, il D.Lgs. 14/2019 ha ulteriormente rafforzato queste tutele, attribuendo al notaio maggiori responsabilità. Le principali garanzie per chi acquista una casa in corso di costruzione sono:

• Fideiussione che il costruttore è tenuto a consegnare all’acquirente in occasione del preliminare. Questo strumento serve a garantire la restituzione delle somme versate dal compratore prima del trasferimento della proprietà qualora si verificasse una crisi dell’impresa costruttrice.
• Polizza assicurativa decennale postuma: il costruttore deve consegnarla all’acquirente al momento del rogito notarile. Lo scopo della polizza è coprire eventuali danni all’immobile dovuti dalla rovina totale o parziale dell’edificio o da gravi difetti costruttivi, nei casi previsti dalla legge.
• Preliminare di compravendita: va stipulato con atto pubblico o scrittura privata autenticata e deve contenere una serie di informazioni richieste per legge (ad esempio, la descrizione dell’unità immobiliare e le sue caratteristiche tecniche, i termini di esecuzione dei lavori, il prezzo, le modalità di pagamento e i termini per farlo, gli estremi della fideiussione, inoltre va allegato il capitolato, insieme agli elaborati progettuali).

Ricordiamo anche che l’art. 1669 del Codice Civile prevede la responsabilità del costruttore per rovina totale o parziale dell’edificio e per gravi difetti che si manifestino entro dieci anni dall’ultimazione dei lavori. Per far valere la responsabilità del costruttore, il proprietario deve denunciare i difetti entro un anno dalla scoperta, preferibilmente dopo averne accertato natura e cause attraverso una perizia tecnica. Tale aspetto non va confuso con la polizza decennale postuma che, pur basandosi su questo fondamento giuridico, opera su un piano diverso.

Cosa controllare prima di comprare una casa nuova dal costruttore?

Prima di comprare casa dal costruttore, è necessario fare una serie di verifiche con l’aiuto di professionisti esperti, che vanno dalla qualità della costruzione alla solidità e affidabilità dell’impresa costruttrice, passando per la definizione degli accordi contrattuali. Tra i controlli che è importante compiere rientrano, per esempio:

• la situazione urbanistica, catastale, edilizia dell’immobile;
• gli aspetti contrattuali: il contratto dovrebbe essere esaminato con attenzione con l’assistenza di un professionista;
• la presenza dei titoli edilizi necessari;
• la presenza di possibili ipoteche o altri gravami sulla casa;
• il progetto e il capitolato con materiali, finiture e dotazioni previste;
• il rispetto delle garanzie dedicate agli acquirenti di immobili da costruire;
• le spese per eventuali varianti in corso d’opera;
• eventuali spese condominiali.

È inoltre importante prevedere, prima del rogito, una verifica tecnica dell’immobile per accertare che quanto realizzato corrisponda a quanto previsto nel progetto e negli accordi.

Quali sono le spese di acquisto di una prima casa dal costruttore?

Quando si acquista la prima casa dal costruttore è importante considerare che al prezzo dell’immobile vanno aggiunte una serie di spese accessorie, tra cui le imposte dovute sull’acquisto, le spese notarili e i costi legati a un eventuale mutuo.

Le spese del notaio per l’acquisto della prima casa da un costruttore

Non è possibile definire un importo fisso rispetto all’onorario notarile, perché può variare in base al professionista, alla zona, alle caratteristiche e alla complessità dell’operazione. È quindi consigliabile richiedere un preventivo specifico.

Quali sono le tasse da pagare per l’acquisto di una casa da un costruttore

Per calcolare le imposte da pagare, innanzitutto bisogna verificare se l’acquisto della casa è soggetto a IVA o a imposta di registro. Tendenzialmente, le compravendite da impresa costruttrice sono soggette a IVA; se invece sono passati più di 5 anni dalla costruzione e l’impresa venditrice decide di non assoggettare la compravendita a IVA, si applica l’imposta di registro.

Come funziona l’IVA per l’acquisto della prima casa da un costruttore? Se l’acquirente ha i requisiti per usufruire dell’agevolazione “prima casa”, l’aliquota applicata è del 4% sul prezzo di vendita (altrimenti 10% negli altri casi, o 22% per gli immobili di lusso). A questa vanno aggiunte imposta di registro, imposta ipotecaria e catastale, pari a 200 euro ciascuna. L’IVA viene pagata direttamente all’impresa, mentre le altre imposte si versano al notaio, che provvederà a versarle all’Agenzia delle Entrate.

Nei casi in cui la vendita avviene in esenzione da IVA, e ci sono i requisiti per usufruire dei benefici “prima casa”, si applica l’imposta di registro nella misura del 2% sul valore catastale (con un minimo previsto di 1.000 euro), a cui si aggiungono imposte ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna. Senza i benefici, l’aliquota è pari al 9%.

Conviene comprare casa dal costruttore o da un privato?

Per capire quale sia l’opzione più conveniente in base al proprio caso, è necessario prendere in considerazione vari fattori, necessità e priorità, ad esempio il budget a disposizione, le esigenze legate al comfort e l’efficienza energetica. Se un’abitazione nuova, acquistata dal costruttore, può garantire impianti più recenti, migliori prestazioni energetiche e l’opportunità, quando possibile, di apportare alcune personalizzazioni, dall’altra una casa comprata da un privato può avere un prezzo più competitivo o una localizzazione in centri consolidati, storici e ben serviti. Al tempo stesso, la casa comprata da privato potrebbe richiedere costi di ristrutturazione e di riqualificazione. Serve quindi soppesare attentamente le due opzioni anche con l’aiuto di esperti che ci aiutino a valutare bene le varie possibilità.

Acquistare casa da costruttore con Residenze Immobiliare

Se desideri comprare una casa nuova, efficiente e moderna sul territorio di Roma, puoi affidarti a noi di Residenze Immobiliare. Siamo infatti una società di consulenza immobiliare specializzata nelle compravendite di immobili di nuova costruzione con più di 20 anni di esperienza. Ti affiancheremo lungo il percorso che ti porterà dalla scelta dell’abitazione fino al rogito notarile, fornendoti tutte le garanzie normative e documentali necessarie. Ci occuperemo personalmente di interagire con l’impresa costruttrice per tutte le tue richieste, comprese quelle di personalizzazione, e ti supporteremo in tutti gli aspetti burocratici e finanziari.

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