La polizza decennale postuma è un’assicurazione che il costruttore stipula a tutela dell’acquirente per coprire, per dieci anni, determinati danni all’immobile derivanti da gravi difetti costruttivi. Per quanto riguarda i lavori privati – ambito di cui ci occupiamo in questo articolo – rappresenta una garanzia importante per chi acquista una casa in costruzione e, per l’impresa edile, un adempimento da conoscere e gestire correttamente.
Residenze Immobiliare segue abitualmente compravendite di immobili in costruzione, affiancando sia gli acquirenti sia le imprese nelle diverse fasi dell’operazione: un’esperienza sul campo che ci permette di conoscere da vicino esigenze, dubbi e criticità di entrambe le parti. In questa guida vedremo cos’è e come funziona la polizza decennale postuma, cosa copre, quando è obbligatoria e che tutele offre.
Cos’è la polizza decennale postuma e come funziona
La polizza decennale postuma è una copertura assicurativa che ha la funzione di proteggere l’acquirente (persona fisica) di un immobile da costruire, tutelandolo da danni provocati dalla rovina parziale o totale dell’immobile o da difetti gravi di carattere costruttivo, che emergono dopo la stipula del contratto di compravendita. Rientra infatti tra le garanzie che il costruttore è tenuto a rilasciare alle persone che comprano una casa “su carta” o in corso di costruzione. L’obbligo è stato introdotto dal D.Lgs. 122/2005, mentre il D.M. 154/2022 ha definito il modello standard da adottare.
Da quando decorre la polizza decennale postuma? La copertura inizia dalla data di ultimazione dei lavori oppure da quella di rilascio del certificato di agibilità. Come suggerisce il nome, ha una validità di 10 anni.
Polizza decennale postuma: quando è obbligatoria e chi deve stipularla
Il costruttore è tenuto a stipulare la polizza decennale postuma a favore dell’acquirente. Come stabilisce l’articolo 4 del D.Lgs. 122/2005 “Il costruttore è obbligato a contrarre ed a consegnare all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere solo dall’acquirente, una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori…”. La copertura va consegnata al momento del trasferimento della proprietà, dunque in occasione del rogito notarile.
Come si legge su La legge per Tutti, l’obbligo della polizza sussiste anche per le ristrutturazioni cosiddette “pesanti”, come approfondiremo meglio in seguito.
A stipulare l’assicurazione, quindi, deve essere l’impresa, ed è sempre lei a sostenerne i costi. Inoltre, questo onere non è generalmente a carico dell’impresa che esegue materialmente i lavori, ma del soggetto qualificato come “costruttore”, includendo in questa categoria anche il venditore che, pur non avendo una propria organizzazione esecutiva, guida e coordina l’intera operazione edilizia, affidando la realizzazione a imprese appaltatrici.
Cosa succede se il costruttore non consegna la polizza?
Se il costruttore non consegna la polizza decennale postuma, si verifica una nullità relativa. Quest’ultima può essere fatta valere solo dall’acquirente, che può decidere se contestare la validità dell’atto o mantenerlo efficace. In ogni caso, prima del rogito, il notaio deve verificare la presenza della polizza, e la sua aderenza allo schema tipo.
Cosa copre la polizza postuma decennale?
L’articolo 4 del D.Lgs. 122/2005 stabilisce che la polizza decennale postuma è: “… a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione”.
Quali sono i difetti gravi a cui si fa riferimento? Come evidenziato da Infobuild, la tutela non riguarda solo le strutture portanti in senso stretto, ma anche i gravi difetti costruttivi che interessano ad esempio le impermeabilizzazioni o l’involucro edilizio. La giurisprudenza ha infatti adottato un’interpretazione ampia della nozione “gravi difetti”, ricomprendendo, oltre a quelli di natura strutturale, anche quei difetti che incidono in modo rilevante sulla funzionalità o sull’abitabilità dell’abitazione.
Cosa non è coperto?
Chiariamo, però, che la copertura non riguarda qualsiasi difetto o problema riscontrato. Ad esempio, sono generalmente esclusi dalla garanzia:
- imperfezioni di carattere estetico che non impattano sulla funzionalità;
- danni causati dalla mancata manutenzione;
- danni dovuti al normale deterioramento provocato dall’usura.
Quanto costa la polizza decennale postuma?
Come anticipato, la polizza viene pagata dal costruttore e l’acquirente non è tenuto a sostenerne i costi. Il costo del premio può dipendere da diversi aspetti, variando da un caso all’altro. Tra i fattori che possono influire ci sono il valore dell’opera, la tipologia e le caratteristiche costruttive dell’edificio. Il portale Lavori Pubblici, ad esempio, fornisce un range indicativo in cui il premio dell’assicurazione va, indicativamente, dallo 0,5% all’1,5% del valore dell’opera.
Polizza decennale: vale per le ristrutturazioni?
Questa copertura può essere applicata anche a interventi svolti su edifici già esistenti, ma non vale per qualsiasi intervento classificabile come “ristrutturazione”. In genere, infatti, possono essere incluse le ristrutturazioni edilizie “pesanti”, dunque quelle che determinano la trasformazione totale o parziale dell’edificio, portando a una struttura del tutto o in parte differente rispetto a quella originaria.
Obbligo della polizza e responsabilità del costruttore
Il fondamento giuridico su cui si basa la polizza decennale postuma è l’articolo 1669 del Codice Civile sulla responsabilità del costruttore per i gravi difetti dell’immobile. Ma che differenza c’è tra la responsabilità del costruttore e la copertura assicurativa? Se la polizza è una garanzia assicurativa – regolata, come abbiamo visto, dal D.Lgs. 122/2005 e dal D.M. 154/2022 – l’articolo 1669 c.c. stabilisce una responsabilità prevista direttamente dalla legge, secondo la quale il costruttore è responsabile nei confronti del proprietario se, entro dieci anni dal completamento dei lavori, l’immobile presenta una rovina totale o parziale o gravi difetti. In questo caso è necessario segnalare i problemi riscontrati all’impresa costruttrice entro un anno dalla loro scoperta, dopo aver verificato la responsabilità attraverso una perizia tecnica.
La polizza, quindi, non sostituisce né fa venir meno la responsabilità del costruttore prevista dall’articolo 1669 c.c., poiché assicurazione e responsabilità civile operano su piani differenti ma complementari.
Residenze Immobiliare, al fianco di chi vende e acquista case in costruzione
La compravendita di case in corso di costruzione è un passaggio molto delicato, sia per l’impresa edile, che si occupa della realizzazione e della vendita degli appartamenti, sia per gli acquirenti. Residenze Immobiliare è una società di consulenza specializzata proprio nella gestione delle compravendite di nuove costruzioni nel territorio di Roma. Affianchiamo i costruttori durante tutto il processo e supportiamo i privati dalla prima visita fino al rogito, occupandoci dei diversi passaggi e degli adempimenti necessari. Siamo presenti anche al momento della stipula, durante la quale, insieme al costruttore, consegniamo agli acquirenti la documentazione prevista, tra cui la polizza decennale postuma.
Che tu sia un costruttore o un privato intenzionato ad acquistare casa, contattaci subito per scoprire come possiamo aiutarti.
