Quando si acquista la prima casa, IVA e imposta di registro non si applicano allo stesso modo in tutte le compravendite. A fare la differenza è soprattutto il tipo di venditore: a seconda che sia un privato o un’impresa edile, può cambiare il tipo di imposta dovuta.
Grazie all’esperienza maturata nelle compravendite immobiliari, noi di Residenze Immobiliare sappiamo quanto sia importante chiarire questi aspetti sin dalle prime fasi della trattativa. Conoscere le differenze tra i due tipi di imposta, infatti, è fondamentale sia per l’acquirente, per avere più consapevolezza dei costi associati all’operazione, sia per l’impresa venditrice, per gestire correttamente gli aspetti fiscali della vendita. Ecco dunque quando si paga l’IVA e quando l’imposta di registro sulla prima casa e quali sono le aliquote previste.
In questo articolo
Quando si paga l’IVA o l’imposta di registro per l’acquisto della prima casa?
Partiamo dal presupposto che ogni transazione immobiliare prevede il pagamento di un’imposta da versare all’Erario. Le imposte dovute, a carico dell’acquirente, cambiano a seconda che il venditore sia una persona fisica o giuridica. Questo aspetto non impatta solo sulla tipologia dell’imposta, ma anche sulla sua entità e sul soggetto che farà da sostituto d’imposta nei confronti dell’Erario. Una delle principali distinzioni riguarda, in particolare, se l’immobile viene venduto da un privato o da un’impresa.
Acquisto della prima casa da privati: si applica l’imposta di registro
Le compravendite di immobili tra privati sono soggette a imposta di registro. La sua aliquota dipende dal fatto che l’acquirente possa usufruire o meno delle agevolazioni “prima casa”. In presenza di tali agevolazioni, la compravendita è soggetta a imposta di registro del 2% calcolata sul valore catastale dell’unità immobiliare. In assenza di questi benefici (ad esempio in caso di acquisto di una seconda abitazione), viene calcolata con una percentuale del 9% sul valore catastale. Ricordiamo che valore catastale e valore di mercato sono concetti diversi: il primo è la base imponibile su cui si calcolano le imposte dovute sulla casa (in genere è più basso rispetto al suo prezzo reale); il secondo rappresenta il prezzo effettivo che un acquirente sarebbe disposto a pagare in un dato momento per quell’unità immobiliare.
Quando si acquista una casa da privato, l’acquirente privato è il soggetto tenuto al pagamento dell’imposta, ma non la versa direttamente all’Erario: chi materialmente si sostituisce alle parti nel pagamento è il notaio stesso, ma i soggetti obbligati restano le parti. Il giorno del rogito, quindi, l’imposta di registro viene versata al notaio rogante che, a sua volta, provvede a versarla all’Erario.
Acquistare la prima casa dal costruttore: si applica l’IVA
Le imposte dovute in una compravendita da impresa costruttrice hanno un regime fiscale differente da quelle da privato: essendo l’impresa di costruzioni un soggetto giuridico e un soggetto d’imposta, è lei che applica e assolve l’IVA. In questo caso, quindi, la compravendita sarà soggetta a IVA (in luogo dell’imposta di registro proporzionale). Anche in questo caso, vi è una differenza tra acquistare usufruendo dei benefici “prima casa” o senza:
- per chi beneficia delle agevolazioni “prima casa”, l’IVA è pari al 4% sul valore della compravendita (quindi sull’importo effettivo pagato per l’acquisto);
- per chi non beneficia dell’agevolazione, l’IVA è pari al 10%;
- l’imposta sale al 22% per gli immobili di lusso.
C’è però un caso particolare in cui l’impresa può vendere un immobile applicando l’imposta di registro anziché l’IVA. Questo è possibile quando l’unità immobiliare è stata edificata da più di 5 anni e l’impresa di costruzioni non ha esercitato l’opzione per l’assoggettamento a IVA sulla compravendita.
Come funzionano le imposte sulle pertinenze
Quando si compra un immobile, spesso c’è la possibilità di acquistare – contestualmente all’acquisto o in una fase successiva – delle pertinenze. In genere si tratta di cantina o posto auto (coperto, scoperto o box). Come funziona l’imposizione fiscale in questi casi? Quando si acquista una prima pertinenza (es. una cantina), quest’ultima segue l’imposizione fiscale dell’abitazione principale. Ciò significa che se l’acquirente ha invocato i benefici fiscali “prima casa” pagando l’imposta di registro al 2% o l’IVA al 4%, pagherà l’imposta di registro al 2% o l’IVA al 4% anche sulla prima pertinenza. Se volesse aggiungere una seconda pertinenza (es. un posto auto), il beneficio fiscale riguarderebbe anche quest’ultima. Non è invece più possibile godere dell’agevolazione se si aggiungono ulteriori pertinenze. Se l’acquirente volesse comprare un secondo posto auto, ad esempio, l’imposta non sarebbe più agevolata, anche se si trattasse di un posto auto di tipo diverso dal primo (ad esempio coperto anziché scoperto).
Recuperare l’imposta sostenuta per la prima casa
In presenza dei requisiti previsti, chi vende un immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” e ne compra un altro (sempre da destinare ad abitazione principale) può beneficiare di un credito d’imposta, collegato alle imposte versate in occasione dell’acquisto precedente. Ciò significa che l’imposta pagata al notaio o all’impresa di costruzioni in quell’occasione può essere portata come sconto o come credito fiscale nel momento in cui viene venduta la prima abitazione e se ne compra un’altra entro un anno dalla vendita. Ci sono infatti tempi specifici da rispettare per non perdere le agevolazioni, come abbiamo visto nell’articolo dedicato a dopo quanto tempo si può vendere la prima casa. Per questo è fondamentale conservare l’atto di compravendita e la relativa documentazione fiscale, comprese le fatture rilasciate dal notaio o dall’impresa.
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FAQ
Come si calcola l’imposta di registro per la prima casa?
Per l’acquisto della “prima casa” da un privato o da un’impresa con vendita esente IVA, l’imposta di registro è pari al 2% calcolata sul valore catastale dell’immobile. L’importo minimo è pari a 1.000 euro.
Quando si paga l’imposta di registro al 2%?
L’imposta di registro pari al 2% si paga quando l’acquisto dell’abitazione beneficia dell’agevolazione “prima casa” e la compravendita non è soggetta a IVA (è il caso delle compravendite tra privati oppure di specifiche vendite effettuate da imprese in esenzione IVA).
A chi si paga l’imposta di registro sulla prima casa?
L’imposta di registro sulla prima casa è dovuta all’Agenzia delle Entrate. Al momento del rogito, viene versata dall’acquirente al notaio, il quale provvederà alla registrazione dell’atto e al versamento dell’imposta.
Quando si paga l’IVA sulla prima casa?
L’IVA sulla prima casa va pagata quando la compravendita è soggetta a IVA, come normalmente accade quando si compra da un’impresa costruttrice. In presenza dei benefici “prima casa”, l’aliquota IVA è del 4% applicata al prezzo di vendita.
L’IVA sulla prima casa può essere recuperata?
Sì, in caso di successiva vendita della “prima casa” e riacquisto di un altro immobile da destinare ad abitazione principale, l’IVA pagata sul primo acquisto agevolato può concorrere al credito d’imposta per il riacquisto della prima abitazione. Il recupero, tuttavia, è soggetto a specifiche condizioni, limiti e modalità.
A chi va pagata l’IVA per l’acquisto della prima casa?
L’IVA dovuta per l’acquisto della prima casa va pagata direttamente all’impresa costruttrice, insieme al prezzo dell’immobile. Sarà l’impresa a versare l’imposta all’Erario secondo gli adempimenti fiscali previsti.
Quando non si paga l’IVA al costruttore?
L’IVA non si paga al costruttore quando sono trascorsi più di 5 anni dalla costruzione o dal ripristino dell’immobile e l’impresa venditrice non sceglie di assoggettare la compravendita a IVA. In questo caso, si applica l’imposta di registro.
