Quando si parla di compravendita di un immobile in costruzione, le fasi da seguire sono diverse e vanno svolte nel rispetto di un preciso ordine e specifici adempimenti. Noi di Residenze Immobiliare lo sappiamo bene: affianchiamo quotidianamente le imprese costruttrici in questo percorso, gestendo il rapporto con i clienti e seguendo tutte le procedure necessarie.
Per questo motivo, in questo articolo ti illustrerò i passaggi da rispettare dalla conclusione dei lavori fino al rogito di un immobile in corso di costruzione, l’ordine con cui affrontarli, chi deve occuparsi dei vari adempimenti, se è possibile vendere senza agibilità e alcuni consigli pratici per gestire al meglio l’intero processo.
Fine lavori e vendita dell’immobile: l’iter da seguire fino al rogito
La sequenza operativa nell’ambito di una procedura edilizia prevede una serie di adempimenti tecnici e amministrativi che devono essere svolti in una sequenza precisa. Vediamola insieme:
- Comunicazione di Fine Lavori: è il documento con cui si dichiara la conclusione delle opere autorizzate dal titolo edilizio, attestando che i lavori siano stati eseguiti.
- Accatastamento: si stratta della procedura con cui l’immobile viene registrato al Catasto. Questo passaggio consente di attribuire all’immobile la sua “carta d’identità” e di definirne la categoria catastale e il valore catastale.
- Agibilità: questa attestazione – oggi nota come Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) – certifica la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e conformità degli impianti dell’immobile, consentendone il legittimo utilizzo.
- Rogito notarile: è l’atto pubblico con cui viene formalizzato il trasferimento della proprietà dell’immobile davanti al notaio.
Pur focalizzandoci, in questo articolo, su questi macro passaggi, è importante sottolineare che tra gli adempimenti previsti rientrano anche la produzione e la consegna dei seguenti documenti: attestato di prestazione energetica (APE), certificazione di conformità degli impianti (elettrico, idraulico e gas) e polizza indennitaria decennale postuma a garanzia di eventuali vizi sull’immobile in forza del D.Lgs. 122/2005.
I 4 passaggi sopra elencati (fine lavori, accatastamento, agibilità, rogito) devono seguire l’ordine illustrato, anche se la Comunicazione di Fine Lavori e l’accatastamento possono, in alcuni casi, sovrapporsi. Diversamente, ciò non vale per gli altri due passaggi: l’acquisizione dell’agibilità è infatti propedeutica al rogito notarile e costituisce un presupposto necessario per poterlo stipulare. In linea teorica, infatti, in assenza dell’agibilità non sarebbe possibile proseguire con il rogito; tuttavia, come vedremo meglio in seguito, di comune accordo le parti potrebbero decidere comunque di procedere alla stipula.
Comunicazione di Fine Lavori: quando avviene e chi se ne occupa
La Comunicazione di Fine Lavori è l’adempimento con cui si comunica formalmente al Comune che gli interventi autorizzati sono stati ultimati: attraverso questo passaggio, si attesta che le opere sono state eseguite a regola d’arte e in conformità rispetto ai lavori autorizzati. Si tratta di un adempimento che deve essere firmato e depositato dal direttore dei lavori ed è sempre obbligatorio.
Ma in quale momento della vita del cantiere deve avvenire questa dichiarazione? La comunicazione va presentata quando le opere oggetto del titolo edilizio possono considerarsi sostanzialmente ultimate. Tuttavia, può essere presentata anche quando sono ancora in corso le sistemazioni esterne o alcune finiture finali che non risultano essenziali ai fini dell’accatastamento definitivo dell’immobile e al suo godimento.
Accatastamento: quando presentarlo e chi deve provvedere
L’accatastamento, con riferimento agli immobili di nuova costruzione, consiste nella denuncia dell’immobile al Catasto mediante la presentazione della relativa documentazione tecnica, comprensiva della planimetria che ne rappresenta l’effettivo stato di realizzazione in piena conformità al progetto presentato o all’ultima SCIA. Ciò avviene tramite il programma ministeriale DOCFA (Documenti Catasto Fabbricati).
L’accatastamento viene effettuato quando l’immobile è completato, e dunque al termine dei lavori di costruzione. A occuparsene è un tecnico incaricato dall’impresa costruttrice, normalmente un geometra o un architetto.
In caso di immobile di nuova costruzione, l’accatastamento è sempre obbligatorio prima del rogito. Non riguarda soltanto le proprietà private, ma anche quelle di natura condominiale. Esistono inoltre i cosiddetti beni comuni non censibili, ossia parti dell’edificio destinate all’uso comune di più unità immobiliari, (come androni, vani scala, cortili e aree di accesso): questi ultimi, pur essendo individuati negli elaborati catastali, non costituiscono unità immobiliari autonome e non sono dotati di una propria rendita catastale.
La SCA: l’ultimo adempimento prima della vendita
La Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) (introdotta con il D.lgs. n. 222/2016) è il documento che deve essere presentato dal direttore dei lavori sotto la propria responsabilità, corredato da tutta la documentazione edilizia, immobiliare e autorizzativa necessaria. Rappresenta l’ultimo adempimento previsto prima della stipula degli atti definitivi di compravendita.
La SCA ha lo scopo di attestare la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico dell’immobile.
Con questa procedura, quindi, il direttore dei lavori si assume la piena responsabilità della completezza e della veridicità della documentazione presentata. Al momento del deposito, il protocollo rilasciato dall’ufficio competente costituisce a tutti gli effetti il titolo di agibilità che accompagnerà l’immobile in tutte le compravendite successive, fatto salvo che su di esso non vengano effettuate modifiche sostanziali tali da richiedere una nuova certificazione.
Rogito notarile: quando si può procedere e come fare in assenza di agibilità
A livello di tempistiche, si può procedere con il rogito quando per l’immobile – o, più precisamente, per l’intero fabbricato – è stata presentata la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) e, attraverso l’intervento dell’istituto di credito che ha erogato il mutuo per la costruzione, si è provveduto al frazionamento pro quota del finanziamento e delle relative garanzie sulle singole unità immobiliari. Questa procedura può essere sostituita dalla restrizione ipotecaria riferita a ciascuna unità immobiliare (cioè la liberazione dell’ipoteca sull’unità venduta), effettuata poco prima o contestualmente alla stipula dell’atto definitivo di compravendita, previo ottenimento, da parte dell’istituto di credito, del relativo assenso.
La normativa prevede che, per procedere con il rogito, l’immobile debba essere dotato di agibilità. Tuttavia, in presenza di particolari esigenze o circostanze specifiche, le parti possono concordare di procedere ugualmente alla stipula, anche in assenza di agibilità.
In tale circostanza, l’impresa può impegnarsi a produrre la certificazione di agibilità entro termini congrui successivi alla stipula notarile e comunque entro, e non oltre, una data prestabilita.
Complicazioni da prevenire nella compravendita di un immobile di nuova costruzione
Quali sono le problematiche che possono sorgere nella gestione delle fasi che precedono il rogito e che è opportuno prevenire? Vediamo le principali:
- La prima riguarda la mancata fornitura al cliente di informazioni chiare, complete e della relativa documentazione. Questa carenza può generare dubbi proprio nella fase più delicata della compravendita, compromettendo la serenità necessaria per affrontare il percorso fino alla stipula.
- La stessa mancanza di informazioni può arrivare, nei casi più critici, a bloccare il rogito notarile. Ciò accade soprattutto quando non viene gestito in modo professionale il coordinamento tra tutti i soggetti coinvolti nel processo – notaio, banca, impresa e cliente – e viene meno quella regia indispensabile per assicurare il corretto svolgimento delle operazioni.
- Per prevenire possibili contestazioni successive alla vendita, inoltre, è buona prassi effettuare un sopralluogo alcuni giorni prima della stipula notarile. Tale verifica dovrebbe essere svolta dall’impresa costruttrice (noi di Residenze accompagniamo sempre le imprese edili in questa fase) con l’obiettivo di redigere un verbale di constatazione dei luoghi in contraddittorio. All’interno del verbale vengono riportate eventuali criticità riscontrate nell’immobile e gli impegni assunti dall’impresa per la loro risoluzione prima del rogito, oppure, se necessario, immediatamente dopo la stipula notarile.
Residenze Immobiliare: sempre al fianco delle imprese edili e degli acquirenti
Noi di Residenze Immobiliare ci distinguiamo per non essere una semplice agenzia, ma una società di consulenza immobiliare specializzata nella compravendita di edifici di nuova costruzione. Offriamo un supporto concreto agli imprenditori edili in tutte le fasi del processo, costituendo quella regia necessaria alla buona riuscita dell’iniziativa: dallo studio di fattibilità del progetto fino alla vendita dell’immobile, passando per la gestione completa del rapporto con il cliente.
Lo stesso facciamo con l’acquirente, accompagnandolo dalla prima visita fino al rogito e affiancandolo in tutti gli adempimenti necessari.
Se desideri saperne di più sui nostri servizi, sulle iniziative immobiliari che gestiamo e sul nostro modo di operare, contattaci: approfondiremo le tue esigenze per capire come collaborare al meglio, sia che tu rappresenti un’impresa sia che tu sia un privato.
