La destinazione d’uso di un immobile definisce l’utilizzo a cui è destinato un edificio, funzione che, nel corso del tempo, può essere necessario modificare, ad esempio per trasformare un appartamento in un locale commerciale. In questi casi, è necessario richiedere un cambio di destinazione d’uso, operazione piuttosto articolata e disciplinata da regole specifiche. Inoltre, con il recente Decreto Salva Casa alcune procedure sono state semplificate, aprendo la strada a nuove opportunità per chi intende riqualificare o riconvertire un immobile.
Se ti stai domandando quando è possibile effettuare un cambio di destinazione d’uso, a chi rivolgersi, come procedere, i costi da considerare e cosa cambia con il Salva Casa, in questo articolo troverai una panoramica chiara e aggiornata sui principali aspetti da conoscere.
Cambio di destinazione d’uso: cosa significa?
Il cambio di destinazione d’uso è la procedura che permette di modificare la funzione attribuita a un immobile (o a una parte di esso), ossia l’utilizzo per il quale è stato autorizzato. Con “destinazione d’uso”, infatti, si intende la finalità con cui l’edificio viene usato.
Le categorie funzionali riconosciute, secondo l’articolo 23-ter del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001), sono le seguenti:
- Residenziale
- Turistico-ricettiva
- Produttiva e direzionale
- Commerciale
- Rurale.
Anche se la modifica della destinazione d’uso non implica sempre un intervento di ristrutturazione o riqualificazione, richiede comunque di seguire un iter autorizzativo ben definito. La procedura, inoltre, può determinare un impatto urbanistico diverso, in base al fatto che il cambio d’uso sia rilevante o non rilevante, ed è sempre fondamentale procedere con tutte le verifiche necessarie per garantire la conformità alle normative vigenti. A occuparsi di questa operazione, quindi, deve essere un tecnico qualificato.
Cambio di destinazione d’uso rilevante e non rilevante: quali differenze?
Un cambio di destinazione d’uso è considerato rilevante (verticale) se determina il passaggio da una categoria funzionale all’altra, come da commerciale a residenziale (ad esempio, far diventare un negozio un’abitazione).
Un cambio di destinazione d’uso non rilevante (orizzontale) si verifica invece nel caso in cui il passaggio avvenga all’interno della stessa categoria funzionale (ad esempio un ristorante che diventa bar).
Cambio di destinazione d’uso con opere e senza opere
Inoltre, in base al fatto che servano o meno degli interventi edilizi per far sì che l’edificio sia conforme al nuovo utilizzo, il cambio di destinazione d’uso può essere con opere o senza opere, distinzione importante soprattutto per determinare il titolo abilitativo necessario, l’iter e gli adempimenti richiesti.
Quando si può cambiare destinazione d’uso: le regole dopo il Salva Casa
Come anticipato, il Piano Salva Casa – DL 69/2024 convertito nella Legge n. 105/2024 – ha portato diverse semplificazioni in ambito edilizio, alcune delle quali riguardano proprio i cambi di destinazione d’uso. Vediamo insieme quando è possibile, oggi, procedere con questa operazione.
Secondo il Testo Unico dell’edilizia, il cambio di destinazione d’uso all’interno della medesima categoria funzionale è sempre ammesso, purché siano rispettate le normative di settore vigenti e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.
Per quanto riguarda i cambi d’uso tra categorie funzionali differenti, è sempre possibile il passaggio tra le categorie funzionali residenziale, turistico-ricettiva, produttiva, direzionale e commerciale per singole unità situate in immobili ubicati nelle zone A, B e C, ossia nei centri storici, nelle zone di completamento e in quelle residenziali d’espansione. Questo sempre nel rispetto delle normative di settore e, anche qui, con la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni. Inoltre, la nuova destinazione d’uso deve risultare coerente con l’utilizzo prevalente delle altre unità immobiliari presenti nello stesso edificio.
Non è richiesto reperire ulteriori superfici da destinare a servizi di interesse generale né garantire una dotazione minima obbligatoria di parcheggi, anche se è comunque necessario pagare gli oneri di urbanizzazione secondaria. Inoltre, per gli immobili situati al primo piano fuori terra o nei locali seminterrati, è la norma regionale a disciplinare la possibilità di cambio d’uso tra categorie funzionali diverse.
Ulteriori fattori da considerare per il cambio d’uso
Per procedere è comunque necessario che la nuova destinazione risulti compatibile con altri aspetti essenziali, ad esempio con quanto stabilito dal Piano Regolatore Comunale (quindi deve essere ammessa in quella zona dal PRC), con gli obblighi igienico-sanitari specifici per la destinazione d’uso prevista, con eventuali vincoli ambientali, storici o paesaggistici che potrebbero limitare o condizionare l’intervento e con il regolamento condominiale, in caso di edificio situato in condominio. Proprio per adeguare la struttura alla nuova funzione, potrebbero servire delle opere edilizie.
Cambi d’uso per i casi che non rientrano nelle semplificazioni del Salva Casa
Le linee guida del MIT, strumento molto utile da consultare per chiarire e interpretare correttamente le novità introdotte con il Decreto Salva Casa, specificano che per quanto riguarda i casi che non rientrano nelle semplificazioni del DL Salva Casa, “resta fermo quanto previsto in generale dall’articolo 10, comma 2, del Testo unico che demanda alla legge regionale l’individuazione del titolo necessario. In particolare, in caso di mutamento di destinazione d’uso verticale di un intero immobile si evidenzia che l’intera disciplina relativa al mutamento dovrà rinvenirsi nella fonte di livello regionale o locale, senza che, in tal caso, siano previste eccezioni quanto alla disciplina dei titoli richiesti per il mutamento”.
Come si fa un cambio di destinazione d’uso: a chi rivolgersi
Come anticipato, per questa operazione è fondamentale rivolgersi a un tecnico abilitato – come un architetto, un ingegnere o un geometra – per verificare la fattibilità dell’intervento, preparare tutta la documentazione richiesta e redigere la pratica necessaria, presentando il titolo edilizio corretto in base al singolo caso (ad esempio SCIA o Permesso di Costruire). L’iter necessario, nella maggior parte delle situazioni, parte dalla richiesta dell’autorizzazione al Comune e si conclude con l’aggiornamento dei dati catastali, importante a fini fiscali.
Quanto costa cambiare la destinazione d’uso?
Il costo per questo intervento può variare a seconda di diversi fattori. Nelle spese da sostenere dovrai considerare, ad esempio:
- il compenso dei tecnici e dei professionisti coinvolti;
- gli oneri di urbanizzazione, quando dovuti;
- i costi per le eventuali opere necessarie.
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