La nuda proprietà è una formula che consente di vendere un immobile mantenendo il diritto di abitarlo. Dal punto di vista dell’acquirente, questo si traduce nella possibilità di acquistarlo a un prezzo più contenuto rispetto alla piena proprietà, spesso nell’ottica di fare un investimento a lungo termine. Il venditore, d’altro canto, può così ottenere immediata liquidità, senza dover lasciare l’abitazione. Si tratta di una soluzione che può offrire vantaggi e svantaggi, in base a quelle che sono le esigenze di entrambe le parti. Scopriamo insieme come funziona e capiamo quando può essere un’opportunità da considerare.
Il significato di “nuda proprietà”: di cosa si tratta?
La nuda proprietà è un istituto giuridico che prevede la possibilità di vendere un immobile pur mantenendo il diritto di vivere al suo interno (diritto di usufrutto). La nuda proprietà, infatti, rappresenta la proprietà di un immobile svincolata dal diritto di godimento o usufrutto. I soggetti coinvolti sono:
- il titolare della nuda proprietà, ossia la persona che acquista la casa: ne diventa proprietario a tutti gli effetti, ma senza poterla usare o trarne utilità (ad esempio, dandola in affitto) fino alla cessazione dell’usufrutto;
- l’usufruttuario, ovvero il soggetto che mantiene il diritto di abitare l’immobile o di percepirne eventuali rendite, nel rispetto della destinazione economica del bene, come indica l’art. 981 del Codice Civile.
Oltre alla compravendita, specifichiamo che la nuda proprietà può essere trasferita tramite donazione, dove il donante cede il diritto reale al beneficiario riservandosi il godimento, oppure per successione ereditaria, entrando la nuda proprietà nell’asse ereditario da dividere tra gli eredi.
Quando si diventa pieni proprietari dell’immobile?
Quando l’usufrutto si estingue, si consolida automaticamente in capo al nudo proprietario: ciò significa che quest’ultimo acquista anche il diritto di godimento dell’immobile, diventando così, a tutti gli effetti, pieno proprietario. Nella maggior parte dei casi, l’usufrutto si estingue alla morte dell’usufruttuario oppure allo scadere del termine stabilito nell’atto, se l’usufrutto è stato costituito a tempo determinato.
Altre forme alternative alla compravendita tradizionale
Oltre all’acquisto della nuda proprietà, ricordiamo che esistono ulteriori modalità attraverso cui è possibile acquisire un immobile distinte dalla compravendita tradizionale. Tra queste, rientrano ad esempio l’usucapione, la permuta e il contratto di rent to buy, ciascuna con caratteristiche giuridiche e implicazioni differenti.
Come funziona la vendita di nuda proprietà
Tendenzialmente, la vendita di un immobile in nuda proprietà segue un iter analogo a quello di una normale compravendita. È inoltre possibile – oltre che consigliabile – avvalersi di un’agenzia immobiliare che supporti le parti nella gestione delle trattative e degli adempimenti preliminari.
In ogni caso, il trasferimento della nuda proprietà deve essere formalizzato con atto notarile, necessario per la validità dell’operazione e per la successiva trascrizione nei registri immobiliari. L’atto pubblico garantisce certezza giuridica, accertando il corretto trasferimento della proprietà e la formale costituzione o permanenza dell’usufrutto, a tutela di entrambe le parti.
Come si determina il valore di una nuda proprietà?
Un tema centrale è la determinazione del valore della nuda proprietà, elemento che si calcola tenendo conto di due parametri principali:
- da un lato, bisogna calcolare il valore della piena proprietà dell’immobile, che dipende da diversi fattori, come posizione, superficie, stato di conservazione della casa, qualità delle finiture, ecc.;
- dall’altro, si deve considerare l’età dell’usufruttuario, elemento decisivo nella stima, perché all’aumentare dell’età, aumenta il valore della nuda proprietà.
Nello specifico, attraverso tabelle previste dalla normativa fiscale periodicamente aggiornate, si individua il coefficiente legato all’età dell’usufruttuario, che serve a determinare il valore economico dell’usufrutto. Una volta calcolato il valore dell’usufrutto, questo viene sottratto dal valore complessivo dell’immobile: la differenza rappresenta il valore della nuda proprietà. Su Federnotizie puoi trovare una tabella aggiornata al 2026.
Per un calcolo corretto e trasparente è comunque consigliabile avvalersi di una valutazione professionale.
Perché acquistare una nuda proprietà? I vantaggi per l’acquirente
Acquistare una nuda proprietà può rappresentare una scelta strategica per chi desidera comprare un’abitazione con un esborso economico iniziale più contenuto e, soprattutto, non ha un immediato bisogno di utilizzarla o di metterla a reddito. Proprio perché il diritto di godimento resta all’usufruttuario, il valore di mercato della nuda proprietà è normalmente inferiore rispetto a quello della piena proprietà. Può essere quindi una scelta utile per chi cerca un investimento di medio-lungo periodo. Inoltre, dal punto di vista fiscale, presenta dei vantaggi perché le imposte di registro, ipotecarie e catastali vengono calcolate sul valore della nuda proprietà e non su quello dell’intero immobile.
Quanto si risparmia comprando la nuda proprietà
Il risparmio effettivo, in genere, dipende principalmente dall’età dell’usufruttuario e dal tasso di interesse legale in vigore, i parametri che sono utilizzati per determinare il valore fiscale dell’usufrutto e della nuda proprietà. In via puramente orientativa, il prezzo di acquisto può risultare inferiore anche in una misura compresa tra il 20% e il 50% rispetto al valore di mercato della piena proprietà; si tratta, tuttavia, di un intervallo indicativo che può variare in funzione di molteplici fattori.
Si può fare un mutuo per acquistare una nuda proprietà?
Sebbene sia teoricamente possibile ottenere un mutuo per acquistare una nuda proprietà, nella pratica la strada tende a essere spesso più complessa rispetto a un mutuo tradizionale. Diversamente da quanto accade nella compravendita di un immobile in piena proprietà, infatti, dove la casa rappresenta una garanzia solida e immediatamente spendibile per la banca, nell’acquisto della nuda proprietà questa tutela risulta ridotta, in quanto il bene non è nella piena disponibilità dell’acquirente.
Di conseguenza, il mutuo può richiedere garanzie più stringenti, la presenza di un garante, condizioni meno vantaggiose o, altre eventualità, la partecipazione dell’usufruttuario come “terzo datore di ipoteca”. In ogni caso, è fondamentale confrontarsi con il singolo istituto di credito per conoscere con precisione quali sono i termini e i presupposti richiesti in base alla situazione specifica.
Quando conviene vendere la nuda proprietà?
Vendere la nuda proprietà può essere conveniente per chi desidera trasformare un bene immobiliare in liquidità immediata, pur continuando ad abitarlo. Spesso, a valutare questo tipo di soluzione sono persone anziane che hanno l’esigenza di ottenere denaro contante, ma senza abbandonare la casa in cui vivono. Un’ulteriore possibilità è quella di dare in affitto l’immobile, trattenendo i ricavi ottenuti, andando a vivere altrove.
La convenienza economica, per il venditore, è generalmente maggiore in età avanzata, proprio perché il valore dell’usufrutto diminuisce con l’aumentare dell’età dell’usufruttuario, facendo crescere il valore della nuda proprietà e, di conseguenza, il prezzo ottenibile dalla vendita.
Chiaramente, è sempre bene affidarsi a professionisti del settore per capire se possa essere l’opzione migliore, in base alle proprie necessità e aspettative. Lo stesso vale per chi desidera comprare e sta valutando questa soluzione.
Chi ha la nuda proprietà può affittare?
Il nudo proprietario, in linea generale, non può concedere in locazione l’immobile finché è in essere l’usufrutto. Il diritto di affittare la casa, come appena visto, rientra infatti tra le facoltà connesse all’usufruttuario, che può utilizzare il bene direttamente oppure trarne un reddito, sempre nel rispetto della destinazione economica dell’immobile.
Il nudo proprietario può vendere l’immobile?
Sì, il nudo proprietario può vendere l’immobile anche in presenza dell’usufrutto, poiché detiene un diritto reale pienamente trasferibile. La vendita, tuttavia, riguarda esclusivamente la nuda proprietà e non incide sul diritto dell’usufruttuario, che continua a mantenere il godimento del bene fino alla naturale estinzione dell’usufrutto.
Diritti e doveri: chi paga le tasse di una nuda proprietà e chi si occupa della manutenzione
Un altro tema interessante riguarda le tasse sull’abitazione in caso di nuda proprietà. In linea generale, le imposte legate al possesso e all’utilizzo dell’immobile sono attribuite all’usufruttuario, poiché è il soggetto che beneficia concretamente dell’abitazione. L’IMU e la TARI, quindi, sono a suo carico.
Al momento dell’acquisto, invece, le imposte legate al trasferimento dell’immobile (come imposta di registro, ipotecaria e catastale) devono essere pagate dall’acquirente e, come detto, vengono calcolate sul valore della nuda proprietà stessa.
Se l’immobile è concesso in locazione, il reddito prodotto è imputato all’usufruttuario, che sarà quindi tenuto al pagamento dell’IRPEF.
La manutenzione ordinaria e straordinaria
La gestione quotidiana dell’immobile spetta all’usufruttuario, che è tenuto a mantenere l’immobile in buono stato e a sostenere le spese di manutenzione ordinaria necessarie. Al nudo proprietario competono, invece, gli interventi di natura straordinaria, ossia quelli che incidono sulla struttura o sull’integrità dell’edificio. Le opere strutturali o di particolare rilevanza devono quindi essere autorizzate dal nudo proprietario stesso.
Se ti interessa sapere di più su queste tematiche, il blog di Residenze Immobiliare contiene tanti altri approfondimenti legati alla compravendita immobiliare e alla scelta dell’abitazione giusta. Se vuoi saperne di più, potresti leggere i nostri articoli dedicati a:
