Lo “scambio” di immobili è sempre più diffuso e permette di risparmiare
La crisi economica e le differenti capacità di spesa, rispetto al passato, per l’acquisto di un’abitazione da parte di privati e famiglie hanno trasformato significativamente il mondo del mercato immobiliare, facendo emergere in particolare fenomeni e fattispecie precedentemente inesistenti o a cui raramente si faceva ricorso: tra questi c’è ad esempio il rent to buy, di cui abbiamo ampiamente parlato in precedenti articoli.
Un’altra soluzione alle esigenze abitative che desta sempre maggiore interesse è quella della permuta, un istituto che effettivamente, nella gran parte dei casi, permette di ottenere significativi risparmi rispetto all’alternativa della vendita di un’abitazione e del successivo acquisto di una nuova casa. Vediamo nel dettaglio di cosa si tratta e come funziona.
PERMUTA IMMOBILIARE TRA PRIVATI: COS’È E COME FUNZIONA
La permuta immobiliare tra privati – detta anche permuta diretta o permuta fuori campo Iva – consiste di fatto nello scambio di una casa con un’altra, tra due parti non soggette a regime Iva. Se i due immobili non hanno uguale valore si prevede anche un conguaglio che il titolare dell’abitazione di minor valore dovrà versare al titolare della casa che vale di più. La permuta è quindi assolutamente legale ed è regolata dagli articoli 1552 e seguenti del Codice civile che la definiscono “il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro”.
LE SPESE LEGATE ALLA PERMUTA DELLA CASA
Come già sottolineato il motivo principale per cui si ricorre alla permuta è la necessità di risparmiare e infatti le spese necessarie per questa fattispecie sono diverse, e nella maggior parte dei casi minori, rispetto a quelle cui si va incontro in caso di tradizionale compravendita immobiliare.
La ragione del risparmio è innanzitutto legata al fatto che l’atto finale della permuta è uno solo e le spese vengono suddivise equamente tra le due parti. In particolare l’imposta di registro viene calcolata sull’immobile che ha valore più alto ed quindi è pari al 2% se si tratta di prima casa per entrambi i titolari oppure sale al 9% se per uno dei due proprietari l’immobile non è prima casa: in ogni caso a prevalere è sempre l’imposta più alta. Vanno poi calcolate le imposte ipotecaria e catastale, di 50 euro ognuna, che sono doppie perché ovviamente vanno applicate a ciascun immobile. La permuta è invece esente dall’imposta di bollo, dalla tassa ipotecaria e dalla voltura catastale.
PERMUTA CON MUTUO O IPOTECA
La permuta risulta quindi una valida alternativa alla compravendita immobiliare anche per il più semplice iter burocratico e fiscale che prevede, ma questa caratteristica vale nel caso di due immobili entrambi liberi da mutui o ipoteche. Più complessa è invece la situazione nel caso in cui una delle due case sia gravata da mutuo o ipoteca. Questa fattispecie prevede infatti due possibili soluzioni: l’accollo del mutuo da parte del nuovo proprietario o l’estinzione anticipata del vecchio debito e l’accensione di uno nuovo. In entrambi i casi ci sono comunque delle procedure e dei costi da sostenere che rischiano di annullare i vantaggi discendenti dall’opzione permuta.
PERMUTA IVA/IVA O IVA/REGISTRO
Significative differenza si riscontrano inoltre tra la permuta diretta o tra privati e le due fattispecie della permuta Iva/Iva e della permuta Iva/Registro. La permuta Iva/Iva si ha nel caso in cui le parti contraenti siano entrambe soggette a regime Iva: è il caso, più frequentemente, di permuta tra due imprese. In questa situazione oltre all’Iva si applicano l’imposta di registro di 200 euro, l’imposta ipotecaria di 200 euro, l’imposta catastale di 400 euro, l’imposta di bollo, la tassa ipotecaria e la voltura catastale.
La permuta Iva/Registro è invece quella che si realizza di solito tra un privato e un’impresa. In quest’ultimo caso si applica l’imposta di registro sulla cessione non soggetta ad Iva, mentre per l’atto soggetto ad Iva si pagano l’imposta di registro di 200 euro, l’imposta ipotecaria e quella catastale, ancora di 200 euro ciascuna, l’imposta di bollo, la tassa ipotecaria e la voltura catastale.
