Il permesso di costruire rappresenta uno degli strumenti fondamentali per realizzare nuovi interventi edilizi in modo corretto e trasparente. Comprendere quando è necessario, i passaggi che richiede e quali costi comporta è essenziale per sapere come affrontare questo passaggio, evitando irregolarità e garantendo che il progetto rispetti le normative. Ecco quindi una panoramica chiara su questo titolo abilitativo per orientarsi meglio tra adempimenti, tempistiche e responsabilità.
Cos’è il permesso di costruire, a cosa serve e chi lo rilascia
Il permesso di costruire (PdC) è un’autorizzazione amministrativa rilasciata dal Comune territorialmente competente, che serve per realizzare interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia. Si tratta quindi un titolo abilitativo, il cui scopo è quello di assicurare che le opere svolte rispettino le normative vigenti e i criteri di qualità e sicurezza. Come vedremo meglio fra poco, è necessario per vari tipi di interventi, ad esempio per le nuove costruzioni o per le ristrutturazioni rilevanti.
Il PdC è disciplinato dal D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, il “Testo Unico dell’Edilizia”, e sostituisce la concessione edilizia.
Permesso in sanatoria: cosa significa?
Prima di proseguire, chiariamo il significato di un altro termine collegato al Pdc: il permesso di costruire in sanatoria. Cosa significa? In questo caso, parliamo invece di uno strumento che permette di regolarizzare interventi compiuti senza il titolo edilizio necessario oppure in difformità rispetto ad esso.
Ci possono essere scenari diversi. In presenza di opere senza titolo o completamente difformi, è necessaria la verifica della doppia conformità: in altre parole, l’intervento deve rispettare le norme edilizie sia al momento dell’esecuzione sia al momento della richiesta della sanatoria. C’è poi il caso degli abusi minori (difformità parziali da Pdc o SCIA, assenza di SCIA, variazioni essenziali), per i quali la Legge 105/2024, il cosiddetto Decreto Salva Casa, ha invece introdotto delle semplificazioni. In questi casi, basta la conformità urbanistica al momento della domanda e la conformità edilizia al momento della realizzazione dei lavori.
Quali sono gli interventi subordinati al permesso di costruire
Gli interventi subordinati al permesso di costruire sono definiti dall’articolo 10 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. Parlandone in termini generali, si tratta ad esempio di:
- nuove costruzioni;
- lavori di ristrutturazione urbanistica;
- ristrutturazioni edilizie cosiddette “pesanti”, che portano alla realizzazione di un edificio in tutto o in parte diverso da quello precedente, ad esempio cambiandone sagoma e volumetria.
Per conoscere nel dettaglio tutte le tipologie di intervento soggette a PdC puoi consultare l’articolo 10 del Testo Unico dell’Edilizia. Inoltre, prima di iniziare qualsiasi tipo di opera, ricorda che è fondamentale confrontarsi sempre con un professionista per valutare se il tuo progetto richieda questo tipo di permesso o se bastino titoli abilitativi minori, come quelli che vedremo nel paragrafo successivo.
Differenza tra CILA, SCIA e permesso di costruire
Come abbiamo visto parlando dei titoli abilitativi in edilizia, la differenza tra CILA, SCIA e permesso di costruire riguarda principalmente il livello di impatto dell’intervento. La CILA, in genere, serve per le opere che non modificano elementi strutturali dell’edificio, mentre la SCIA si applica solitamente ai lavori che impattano sulla struttura, ma senza modifiche di sagoma, volumetrie, prospetti e superficie.
In alcune circostanze, inoltre, può essere sufficiente la SCIA alternativa al permesso di costruire (detta anche Super SCIA). Quest’ultima è usata per interventi che, pur rientrando tra quelli teoricamente soggetti a PdC, possono essere realizzati tramite una procedura semplificata.
Requisiti importanti per il rilascio del permesso di costruire
In linea generale, per ottenere il permesso di costruire è indispensabile che il progetto edilizio risulti conforme alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente, come stabilisce l’articolo 12 del Testo Unico dell’Edilizia.
Deve inoltre essere garantita la presenza delle opere di urbanizzazione primaria (ad esempio fognature e strade) oppure deve essere prevista la loro realizzazione da parte del Comune nel successivo triennio. Un’altra possibilità è che il richiedente si impegni ad attuarle contemporaneamente agli interventi soggetti a permesso.
Richiesta e ottenimento del permesso: qual è l’iter previsto
L’iter per la richiesta e l’ottenimento del permesso di costruire segue passaggi e tempistiche precisi, descritti dall’articolo 20 del D.P.R. 380/2001. Vediamo, sinteticamente, quali sono le fasi principali:
- Si presenta la domanda allo Sportello Unico per l’Edilizia (SUE), corredata di tutta la documentazione necessaria.
- Entro 10 giorni dalla presentazione della richiesta, viene comunicato il responsabile dell’istruttoria.
- Entro 60 giorni, il responsabile che cura l’istruttoria deve formulare una proposta di provvedimento.
- Se il responsabile ritiene siano necessarie delle modifiche di piccole entità al progetto originario, deve comunicarlo entro 60 giorni.
- Entro 30 giorni dalla proposta del responsabile, viene formulato il provvedimento finale.
- Qualora il Comune non si esprimesse entro i tempi stabiliti, vale il principio del silenzio-assenso, salvo casi esclusi dalla normativa. Queste eccezioni riguardano la presenza di vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali o culturali.
Documenti necessari per la richiesta
Tra i documenti che è necessario allegare alla domanda rientrano, ad esempio, gli elaborati progettuali, la relazione tecnica asseverata da parte di un professionista abilitato che accerti il rispetto delle normative, l’attestazione del titolo di legittimazione (per esempio l’atto di proprietà o altro diritto reale sull’immobile) ed eventuale altra documentazione richiesta dal Comune competente.
Quali sono i tempi previsti per il rilascio del Pdc?
I tempi per il rilascio del permesso di costruire sono anch’essi definiti dall’articolo 20 del Testo Unico dell’Edilizia. Come abbiamo visto, infatti, l’istruttoria si svolge generalmente entro 60 giorni, ai quali si aggiungono 30 giorni che intercorrono dalla presentazione della proposta fino al provvedimento finale. Se questi termini temporali trascorrono senza alcuna risposta, si applica il silenzio-assenso, tranne che nelle circostanze menzionate in precedenza.
Tieni anche conto del fatto che, come accennato, il responsabile può richiedere delle integrazioni alla documentazione o delle modifiche al progetto. Le integrazioni andranno eseguite entro i quindici giorni successivi e in questo lasso temporale i termini per fornire la proposta di provvedimento vengono sospesi.
Quali costi comporta il permesso di costruire?
I costi del permesso di costruire comprendono in genere gli oneri di urbanizzazione e il costo di costruzione. Gli oneri di urbanizzazione finanziano le opere di urbanizzazione primaria e secondaria (come fognature, illuminazione, parcheggi, ecc.), mentre il costo di costruzione varia in relazione alla tipologia dell’immobile e alle rifiniture che si vogliono apportare.
Quanto dura la validità del permesso di costruire
La validità del permesso di costruire è disciplinata dall’articolo 15 del D.P.R. 380/2001. All’interno del PdC sono indicati i tempi di inizio e termine dei lavori. Le opere devono iniziare entro un anno dal rilascio del permesso, ed essere concluse entro tre anni dall’avvio del cantiere. Decorse queste tempistiche, l’autorizzazione decade per la parte non ancora eseguita, a meno che non sia stata richiesta una proroga, che può essere concessa solo in specifiche circostanze.
Vuoi sapere di più su queste tematiche? Approfondisci questi argomenti nelle sezioni del blog dedicate alle normative o all’edilizia.
