Nel momento in cui decidi di vendere un immobile, è importante chiarire se – e in che misura – il venditore sia effettivamente tenuto a pagare delle imposte. A differenza di quanto spesso si crede, infatti, la vendita di una casa non comporta automaticamente il versamento di tasse: questo obbligo è legato a specifiche condizioni che riguardano, ad esempio, il numero di anni trascorsi dall’acquisto e il suo utilizzo negli anni precedenti. Scopriamo di più in questo articolo.
Vendita della casa: quando il venditore è tenuto a pagare delle tasse
Dopo le nostre guide dedicate a come vendere un’abitazione e alle tasse sulla casa, approfondiamo quelle che sono le imposte eventualmente dovute in caso di vendita. Noi di Residenze gestiamo quotidianamente compravendite immobiliari, affianchiamo a 360 gradi chi desidera vendere un immobile e possiamo fornirti un quadro aggiornato in merito. Chiaramente, per ottenere indicazioni puntuali e realmente adeguate alla singola situazione, è opportuno rivolgersi a professionisti abilitati, in grado di fornire una consulenza qualificata e personalizzata.
Quando si devono pagare le tasse sulla vendita di un immobile
In generale, le imposte sulla vendita di una casa sono richieste se si verifica una plusvalenza immobiliare, ossia nel momento in cui l’abitazione viene venduta a un prezzo superiore a quello a cui è stata comprata. Questa plusvalenza, però, è sottoposta a tassazione solo se la vendita avviene entro cinque anni dall’acquisto, una misura che serve per prevenire possibili speculazioni. Questo discorso vale anche in caso di donazione: qui il calcolo avviene considerando la differenza tra il prezzo di vendita e i costi sostenuti dal donante per l’acquisto o la realizzazione dell’immobile.
È bene inoltre sapere che, ai fini del calcolo della plusvalenza, dal prezzo di vendita si sottraggono non solo il costo di acquisizione, ma anche le spese accessorie che hanno inciso sull’operazione o sull’incremento di valore dell’immobile, come spese notarili, imposte e altri oneri correlati.
Quando le imposte sulla vendita non sono dovute
Come abbiamo visto, il venditore non è tenuto a pagare le tasse sulla plusvalenza se la casa viene ceduta dopo cinque anni dall’acquisto. Inoltre, la tassazione non si applica quando l’immobile è stato adibito ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisizione e la vendita, anche se la cessione avviene entro i cinque anni. In queste situazioni, infatti, la normativa riconosce l’assenza di finalità speculative.
Le tasse sulla plusvalenza vanno pagate per una casa ereditata?
In generale, gli immobili ricevuti per successione ereditaria sono esclusi dall’obbligo di pagare la tassa sulla plusvalenza, indipendentemente dal tempo che è passato dall’apertura della successione alla vendita.
Quali sono le tasse da pagare quando si vende una casa
Nel processo di vendita, dunque, le imposte a carico del venditore non sono molteplici, ma si concentrano essenzialmente sulla tassazione dell’eventuale plusvalenza immobiliare, che è disciplinata dall’art. 67 del TUIR. A questo punto si può scegliere tra tassazione ordinaria (IRPEF) e imposta sostitutiva separata del 26%. Scopriamo di più.
Qual è la differenza tra tassazione ordinaria e separata?
Se si sceglie la tassazione in regime ordinario, si pagherà l’IRPEF insieme agli altri redditi realizzati, dichiarando quindi la plusvalenza ottenuta nella dichiarazione dei redditi. La cifra da pagare cambierà a seconda dello scaglione previsto, che si modifica in base al reddito.
In alternativa, è possibile optare, al momento della stipula, per la tassazione separata, che consiste nell’applicazione di un’imposta sostitutiva pari al 26% sulla plusvalenza realizzata. Questa opzione deve essere espressamente richiesta al momento del rogito notarile. In tal caso, quindi, il guadagno non confluisce nel reddito complessivo.
La scelta tra i due regimi richiede un’attenta valutazione preventiva, considerando la situazione reddituale personale e l’entità della plusvalenza, così da individuare la soluzione fiscalmente più efficiente.
La plusvalenza da Superbonus
Sussistono inoltre regole particolari per la vendita degli immobili che hanno goduto del cosiddetto Superbonus. Dal 1° gennaio 2024, infatti, la plusvalenza derivante dalla vendita di immobili interessati da interventi agevolati con il Superbonus è soggetta a tassazione se i lavori si sono conclusi da meno di dieci anni. L’imposizione si applica a prescindere dalla percentuale di detrazione utilizzata, dalla modalità di fruizione del beneficio e dal periodo di possesso della casa. Restano escluse le vendite di immobili ricevuti per successione e quelli destinati ad abitazione principale del cedente o dei familiari per la maggior parte del periodo considerato.
Quali sono le tasse dovute per la vendita di un terreno?
Anche sulla vendita di terreni agricoli la plusvalenza è tassata solo se la cessione avviene entro cinque anni dall’acquisto, con esclusione dei beni ricevuti per successione. Per i terreni pervenuti per donazione, rileva il prezzo di acquisto del donante. Al contrario, la plusvalenza che deriva dalla vendita di un terreno edificabile è sempre tassata, senza eccezioni, indipendentemente dal tempo trascorso dall’acquisto o dalla modalità di provenienza (in questo caso, inoltre, non è possibile avvalersi dell’imposta sostitutiva).
Tassazione: come funziona per i fabbricati in corso di costruzione?
Per i fabbricati in corso di costruzione la tassazione della plusvalenza dipende dallo stato dell’immobile al momento della vendita: se risultano completati almeno il rustico, con muri perimetrali e copertura, si applicano le regole previste per i fabbricati; in caso contrario, trovano applicazione le disposizioni fiscali proprie dei terreni edificabili.
Altri possibili costi legati alla vendita immobiliare
Oltre alle imposte, nel caso siano dovute, la vendita di una casa può comportare una serie di costi accessori, che è opportuno considerare in fase di pianificazione. Tra i principali rientrano gli onorari professionali – come il compenso del notaio (di norma a carico dell’acquirente) e provvigione dell’agenzia immobiliare – oltre alle spese necessarie per eventuale documentazione tecnica obbligatoria, come l’APE (Attestato di Prestazione Energetica), per interventi di miglioramento che aumentano il valore della casa e, nei casi di appartamenti in condominio, la regolarizzazione delle spese condominiali.
Come anticipato, quelle che abbiamo fornito sono solo indicazioni generali: per una valutazione personalizzata delle possibili tasse e spese da sostenere bisogna avvalersi della consulenza di un professionista. Affidandoti a Residenze Immobiliare per vendere una casa sul territorio di Roma avrai la certezza di essere seguito passo per passo in tutte le fasi del processo, anche per quanto riguarda tutti gli aspetti fiscali. Contattaci per conoscerci, sapere come operiamo e i vantaggi che possiamo offrirti.
