Per chi è interessato a vendere o acquistare un terreno edificabile è molto importante conoscere gli aspetti inerenti a queste operazioni, da ciò che riguarda la stima del valore dell’area ai principali adempimenti necessari per portarle a termine. In questo articolo, quindi, vedremo meglio cos’è un terreno edificabile e alcune informazioni che è bene sapere se si vuole procedere con l’acquisto o la vendita.
Cosa significa terreno edificabile?
Innanzitutto, scopriamo cos’è un terreno edificabile e le sue caratteristiche. I terreni, infatti, vengono suddivisi in due grandi categorie:
- Agricoli: sono utilizzati per attività come la coltivazione e l’allevamento e su di essi non è possibile costruire abitazioni. Questo tranne determinati casi: esclusi specifici limiti, è ammessa ad esempio la realizzazione di depositi e magazzini destinati all’attività agricola o all’allevamento, così come di soluzioni abitative destinate all’imprenditore agricolo o al coltivatore diretto.
- Edificabili: sono terreni destinati alle costruzioni civili e industriali. Presentano un indice di edificabilità maggiore (tra poco vedremo meglio di cosa si tratta) e, di conseguenza, tendono ad avere un prezzo più alto rispetto a quelli agricoli, da cui differiscono anche dal punto di vista fiscale.
La destinazione urbanistica di un terreno è indicata dal Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU). Per sapere se un’area è agricola o edificabile bisogna affidarsi al PRG, ovvero il Piano Regolatore Generale del Comune.
Abbiamo appena citato l’indice di edificabilità (detto anche indice di fabbricabilità), ma cos’è esattamente? Si tratta di un valore definito dal Comune che regola la densità edilizia all’interno di un territorio: è un parametro cruciale per mantenere il giusto equilibrio tra spazi edificati e non, contribuendo così alla salvaguardia dell’ambiente. Ogni terreno, in base alla destinazione d’uso ed eventuali vincoli specifici, ha un indice di fabbricabilità diverso.
Stimare il valore di un terreno edificabile
Per determinare il valore di un terreno edificabile, ad esempio in caso di acquisto o vendita, è necessario l’intervento di un professionista esperto, in grado di effettuare un calcolo corretto tenendo conto dei diversi fattori necessari. Per fare una stima del valore, infatti, bisogna considerare vari parametri tra cui, per citare i principali:
- il valore del lotto al metro quadrato;
- l’indice di fabbricabilità;
- la superficie del lotto;
- il valore di mercato, al metro quadro, del fabbricato che si può costruire in quella zona;
- il valore complessivo del fabbricato che si può costruire;
- l’incidenza del prezzo del terreno sul prezzo del fabbricato;
- i costi di costruzione.
Chi desidera conoscere il valore del proprio terreno o edificio può richiedere una valutazione gratuita a Residenze Immobiliare per definire il giusto prezzo da applicare in caso di vendita.
Come vendere un terreno edificabile
Quando si decide di vendere un terreno edificabile è necessario fare attenzione a vari elementi, tra cui il prezzo di vendita e gli aspetti burocratici. Ad esempio, è fondamentale presentare il Certificato di Destinazione Urbanistica che, come anticipato, indica la destinazione dell’area, fornire i documenti che attestino la legittima proprietà del terreno (come l’atto di acquisto o donazione) e verificare la regolarità catastale. Ricordiamo che nel momento in cui si vende un terreno edificabile non si applica il diritto di prelazione nei confronti dei vicini confinanti.
Quando si valuta la strategia da adottare, quindi, è sicuramente consigliabile affidarsi a un’agenzia immobiliare specializzata per ricevere il supporto che serve durante tutte le fasi della vendita, essere guidati nelle decisioni da prendere e conoscere gli adempimenti da assolvere, anche rispetto a eventuali imposte. A questo proposito, infatti, chi vende un terreno edificabile è soggetto a imposta se la cessione genera una plusvalenza, quindi se il valore dell’area aumenta rispetto al momento dell’acquisto.
Come comprare un terreno edificabile
La decisione di acquistare un terreno edificabile può essere legata a diversi obiettivi, ad esempio realizzare una casa su misura delle proprie esigenze o costruire edifici da vendere in un momento successivo per conseguire un profitto, operazione svolta comunemente dalle imprese edili.
In generale, anche in questo caso, è bene rivolgersi a un’agenzia immobiliare esperta, che possa assicurare l’edificabilità del terreno, informare il cliente rispetto alle normative comunali e i possibili vincoli, oltre a mettere in chiaro le spese e le imposte da sostenere per la compravendita, che deve avvenire davanti a un notaio.
Tra le spese che si sommano al costo del terreno rientrano le imposte di acquisto, che cambiano a seconda che il venditore sia un privato o un’impresa, in particolare:
- se il venditore è un privato, l’acquirente dovrà pagare un’imposta di registro pari al 9% del valore del terreno, più un’imposta ipotecaria e un’imposta catastale di 50 euro ciascuna;
- se il venditore è un’impresa, si applicano l’IVA al 22%, l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale, pari a 200 euro ciascuna.
A queste si aggiungono altre spese, come quelle per le visure effettuate dal notaio e il suo onorario, la tassa ipotecaria, la tassa catastale e il bollo, questi ultimi tre in caso di acquisto da soggetto IVA. Un professionista del settore, in ogni caso, saprà indicare tutti i costi da sostenere e gli adempimenti dovuti.
Residenze Immobiliare, in particolare, è un punto di riferimento sia per chi vuole acquistare sia per chi vuole vendere edifici o terreni edificabili sul territorio di Roma e provincia: affianca il cliente in tutte le fasi, infatti, accompagnandolo in ogni passaggio e nelle procedure burocratiche da svolgere. Chiunque fosse interessato all’acquisto, nella pagina dedicata agli annunci di Residenze Immobiliare è possibile trovare terreni, case, appartamenti e altri edifici attualmente in vendita.
