Il Decreto Salva Casa (decreto-legge 69/2024), successivamente convertito con la Legge n.105/2024 (detta anche Piano Casa), ha introdotto una serie di disposizioni con l’obiettivo di attuare delle semplificazioni in ambito edilizio. In particolare, due degli aspetti su cui è intervenuta la norma riguardano i cambi di destinazione d’uso e le difformità edilizie. Si tratta di opportunità importanti, ma che richiedono un’attenta riflessione su come “calare” la legge nei vari contesti territoriali, mi riferisco specialmente ai cambi di destinazione d’uso. Dopo aver parlato di rigenerazione urbana, ecco quindi una riflessione sull’impatto di queste novità sul mercato immobiliare e sull’importanza di saperle applicare in modo corretto in un contesto complesso come quello di Roma.
Cambi di destinazione d’uso: semplificare, ma con criterio
Per capire in che modo è intervenuta la Legge n.105/2024 in tema di destinazione d’uso, dobbiamo prima inquadrare meglio l’argomento. Quando si realizzano interventi edilizi, alle imprese di costruzione vengono rilasciate concessioni con specifici vincoli di destinazione d’uso per gli immobili edificati. Destinazioni d’uso che diventano permanenti attraverso la sottoscrizione, a carico delle imprese esecutrici, di atti d’obbligo che sanciscono l’impegno a mantenere in modo perpetuo quella specifica destinazione per le cubature o per gli edifici costruiti. Facciamo l’esempio di uno stabile adibito a “ufficio”, secondo la destinazione d’uso attribuitagli. In base a questo orientamento, se nel tempo ci si rendesse conto che l’immobile non trova collocazione sul mercato, perché gli acquirenti non sono interessati ad acquistare uffici in quella zona della città, non sarebbe possibile vendere l’immobile come residenziale, anche se sussistessero tutte le caratteristiche idonee – in termini di dimensioni, spazi, altezze, ecc. – per cambiare destinazione d’uso.
Il Decreto Salva Casa è intervenuto per agevolare e semplificare tale procedura, consentendo di superare questo vincolo. Si tratta quindi di una facilitazione importante che, tuttavia, può presentare anche delle criticità nel momento di applicare la norma al singolo contesto urbano.
Cambi d’uso e contesto urbano: i nodi da sciogliere nella fase attuativa
Questa maggiore “flessibilità” normativa in materia di cambi di destinazione d’uso riguarda, di fatto, anche altre casistiche, e ciò ha suscitato, in certi casi, alcune perplessità. Ad esempio, la legge prevederebbe anche la possibilità di trasformare immobili con destinazione “cantina” in residenziale, opzione che, in qualche situazione, può sollevare dei dubbi circa l’effettiva salubrità di questi locali da destinare ad abitazione. Penso, ad esempio, al centro di Roma, dove spazi di questo tipo si trovano spesso interrati: presentano quindi uno scarso rapporto aeroilluminante, oltre a una qualità dell’aria potenzialmente discutibile.
Tuttavia, non è detto che le criticità menzionate si presentino ovunque. Va infatti ricordato che la legge è entrata in vigore, ma saranno i decreti attuativi a stabilire le modalità con cui potrà essere concretamente applicata nei singoli contesti territoriali. Pertanto, queste difficoltà potrebbero riguardare una realtà come Roma, ad esempio, ma se consideriamo un contesto differente, dove le cantine si trovano al piano terra e hanno accesso diretto dalla strada, è evidente che la situazione sia ben diversa da quella descritta in precedenza.
Regolarizzare le difformità: le semplificazioni del Salva Casa
Un’altra disposizione interessante introdotta dal Decreto Salva Casa riguarda la regolarizzazione di alcune difformità edilizie. Chi opera nel settore edile si è spesso trovato – e tuttora si trova – ad avere a che fare con progetti che presentano delle modifiche rispetto al progetto depositato in origine (ad esempio, finestre realizzate in modo diverso). Questo perché in passato, nel momento in cui si apportavano dei cambiamenti durante le opere di costruzione, di norma non veniva presentato un nuovo progetto a correzione di quello già approvato; tali interventi, che rappresentavano delle modifiche non sostanziali dal punto di vista della cubatura concessa, venivano quindi eseguiti in corso d’opera senza un aggiornamento formale.
Con il tempo, questa prassi ha generato notevoli difficoltà nella vendita degli immobili soggetti a tali difformità, con conseguenze sia per chi aveva venduto un appartamento, ignaro di queste criticità, sia per chi lo aveva acquistato e si ritrovava con una situazione non regolare.
La nuova legge, in sostanza, ha snellito il processo di regolarizzazione, permettendo ai tecnici, tramite semplici comunicazioni di inizio lavori come la CILA, di sistemare la situazione a livello catastale, facilitando così il processo di compravendita.
Salva Casa: buone premesse, ma sfide attuative da affrontare
Per riassumere, il Decreto Salva Casa è una normativa concepita con l’intento di ridurre la burocrazia e, di conseguenza, la complessità dei processi autorizzativi che riguardano, ad esempio, i cambi di destinazione d’uso e la conformità urbanistica ed edilizia di alcuni edifici. Ho voluto soffermarmi su questi due esempi (anche se ce ne sarebbero molti altri, essendo una legge articolata) perché si tratta di questioni significative e molto sentite. Da un lato, infatti, rappresentano delle criticità per i tecnici e, dall’altro, generano intoppi e ritardi anche per chi è coinvolto in un processo di compravendita immobiliare.
Tuttavia, pur essendo nata con un intento propositivo e positivo, è inevitabile che questa norma presenti anche degli aspetti che richiedono un’attenta valutazione in fase di applicazione. La vera sfida, quindi, sarà elaborare dei decreti attuativi che possano essere adattati, Comune per Comune, alle specifiche esigenze territoriali, specie per quanto concerne i cambi di destinazione d’uso. È chiaro che in una realtà come Roma, dove all’interno dello stesso territorio convivono circoscrizioni profondamente diverse, sia molto più difficile – rispetto a un piccolo comune – applicare in modo uniforme, su tutto il territorio, determinate normative.
Mi auguro quindi che vengano accelerati i tavoli di confronto per la definizione dei decreti attuativi, così da poter avviare in modo rapido ed efficace questo importante processo.
Hai un’impresa edile e cerchi una realtà che sappia affiancarti in modo competente nei tuoi progetti? Scopri tutti i servizi dedicati ai costruttori di Residenze Immobiliare.
