Cos’è, in quali casi si può parlare di uso esclusivo e come si ripartiscono le spese per interventi sul lastrico solare
Tra le molte questioni da gestire per chi abita in condominio ci sono quelle relative all’utilizzo e alla manutenzione del lastrico solare. La disciplina in materia è abbastanza ampia, ma anche sufficientemente chiara almeno per quanto riguarda le linee generali ed è contenuta nel Codice Civile e anche in successive pronunce giurisprudenziali.
Cos’è il lastrico solare
Il lastrico solare è la superficie esterna superiore di un edificio. Esso svolge la funzione principale di copertura e protezione dell’edificio stesso. Può essere poi adibito a utilizzi ulteriori purché questi non compromettano quello principale. Il lastrico solare si distingue dal tetto essenzialmente perché non è costituito da elementi inclinati, ma consiste in una superficie orizzontale. Allo stesso tempo si distingue dalla terrazza a livello poiché la principale funzione di quest’ultima non è la copertura dell’edificio, ma quella di affaccio per l’appartamento a cui è collegata.
Uso esclusivo del lastrico solare
L’articolo 1117 del Codice Civile inserisce il lastrico solare nell’elenco delle parti comuni di un condominio. La sua proprietà è pertanto generalmente condivisa tra i vari condòmini e il suo utilizzo è disciplinato dalla normativa relativa agli spazi comuni del condominio.
Esiste tuttavia l’eccezione del lastrico solare a uso esclusivo di uno o di alcuni condòmini, una condizione, disciplinata dall’articolo 1126 del Codice Civile, che può realizzarsi se viene disposto in maniera chiara ed esplicita nel titolo di proprietà dell’immobile e nel regolamento di condominio approvato dall’assemblea. Anche se in regime di uso esclusivo, il lastrico solare non perde comunque la sua funzione principale di copertura dell’intero edificio. Questo comporta innanzitutto che il diritto di utilizzo esclusivo è sempre limitato all’assolvimento della sua funzione fondamentale; inoltre ciò ha effetti anche nella suddivisione delle spese di manutenzione.
Ripartizione delle spese per il lastrico solare
Se il lastrico solare è di proprietà comune, il costo di eventuali opere di manutenzione e ristrutturazione che dovessero rendersi necessarie va diviso tra tutti i condòmini secondo le proporzioni stabilite nelle tabelle millesimali.
Se invece il lastrico solare è ad uso esclusivo di uno o di alcuni condòmini, le spese per interventi sullo stesso sono per un terzo a carico dei proprietari – o del proprietario – che ne ha l’utilizzo esclusivo e per i restanti due terzi a carico di tutti gli altri condòmini, sempre con ripartizione da effettuare su base millesimale. Questo dipende dal fatto che, come detto sopra, la funzione principale del lastrico solare resta quella di copertura dell’edificio, una funzione di cui beneficiano tutti i proprietari delle singole unità abitative del condominio. Da questo consegue anche il fatto che l’assemblea di condominio può deliberare che vengano effettuati lavori sul lastrico solare, anche se questo è di proprietà esclusiva di un solo condòmino, a prescindere dalla volontà di quest’ultimo.
