La materia è disciplinata dal Codice Civile che determina in modo chiaro quali sono questi spazi e in base a quali criteri possono essere utilizzati dai condòmini
La vita in condominio può essere turbata dalla necessità di prendere decisioni che interessano diverse famiglie, di attenersi e regole, vincoli e norme di comportamento che tutelino tutti i residenti, di condividere alcuni spazi. Proprio l’utilizzo degli spazi comuni di un condominio è spesso oggetto di controversie anche legali: la giurisprudenza sull’argomento è infatti molto ampia e in continuo aggiornamento. Tuttavia per giudicare chi ha torto e chi ragione nell’ambito di specifiche circostanze si parte sempre dai principi fondamentali sull’utilizzo degli spazi condominiali comuni, principi che sono esposti in modo chiaro all’interno del Codice Civile: vediamo dunque quali sono le norme generali che disciplinano la materia, partendo dalla individuazione di quali siano questi spazi comuni.
Spazi comuni del condominio: quali sono
A stabilire con esattezza precisione quali siano gli spazi comuni di un condominio è, come detto, il Codice Civile che all’articolo 1117 presenta un elenco dettagliato degli stessi. In particolare sono da considerare spazi comuni tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso. L’elenco del Codice Civile include anche i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate è ancora “le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune”. Sono inoltre considerate comuni le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune “come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche”.
Norme sull’utilizzo degli spazi comuni in condominio
Per quanto riguarda l’utilizzo degli spazi comuni da parte dei condòmini, la norma di riferimento è sempre contenuta nel Codice Civile: si tratta in particolare dell’articolo 1102 che dispone che “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”. I principi fondamentali ai quali attenersi sono quindi due: il rispetto della destinazione d’uso e il rispetto del pari uso della cosa comune. Il primo suggerisce dunque, ad esempio, che non si può utilizzare l’ingresso o la terrazza come ripostiglio o il cortile come parcheggio. Per quanto riguarda invece il pari uso, questo va valutato caso per caso anche perché questo è inteso come intensità di utilizzo e non come uso identico di ogni spazio in ogni momento: diversamente sarebbe impossibile, ad esempio, gestire in modo paritetico l’utilizzo dell’ascensore. Piuttosto non si può tenere occupato l’ascensore per troppo tempo magari perché si stanno spostando numerosi oggetti: se si ha necessità di un utilizzo prolungato, bisognerà interromperne l’occupazione nel momento in cui qualcuno ne abbia bisogno, per evitare di causare attese eccessive e disagi agli altri condòmini. Si impedisce l’uso paritetico di uno spazio comune se ad esempio si ostruisce il passaggio o si occupa uno spazio eccessivo, con piante, stendino o altri oggetti, in terrazzo o nel cortile.
