conformità edilizia cos'è
10.06.2021 /

Cos’è e quando serve la conformità edilizia

La certificazione di conformità edilizia e urbanistica è richiesta in molte occasioni, non più per il Superbonus 110%

Garantire che a livello di autorizzazioni e prescrizioni normative in riferimento a un determinato immobile sia tutto in linea con la documentazione tecnica in possesso del Comune. Questa in sintesi è la funzione del certificato di conformità edilizia. Un’attestazione di cui si parla molto in questi mesi soprattutto perché, fino alla pubblicazione del Decreto Semplificazioni, è stato uno dei documenti richiesti per poter essere ammessi al Superbonus 110%.

Conformità edilizia, urbanistica e catastale

In merito all’argomento si sente parlare di conformità edilizia, di conformità urbanistica e anche di conformità catastale. Se nei primi due casi – edilizia e urbanistica – ci si riferisce normalmente alla stessa certificazione, diverso è il significato di conformità catastale. La conformità edilizia e urbanistica consiste infatti nella rispondenza dello stato dell’immobile con quanto risulta dalle autorizzazioni e dagli atti registrati presso gli uffici tecnici comunali; la conformità catastale è la corrispondenza tra lo stato dell’immobile e i dati e le informazioni presenti al catasto riferiti a quell’immobile. La funzione del Catasto Edilizio Urbano è principalmente fiscale: per ogni immobile, in base alle dimensioni, all’ubicazione e alla destinazione d’uso dello stesso, viene fissato un valore catastale utilizzato per il calcolo di tasse e tributi. I documenti catastali non hanno tuttavia carattere probatorio pertanto la regolarità di un edificio dal punto di vista normativo e autorizzativo non può essere provata dalla conformità catastale.

Conformità edilizia

Il certificato di conformità edilizia è necessario in diversi casi in particolare:

  • Per la compravendita immobiliare
  • In caso di richiesta di mutuo ipotecario
  • Al momento della richiesta di autorizzazioni per la ristrutturazione o per l’effettuazione di modifiche sull’immobile

La materia è disciplinata dal Testo Unico in materia edilizia che definisce il cosiddetto “stato legittimo” dell’immobile come la condizione di conformità di quell’immobile alle prescrizioni contenute nel titolo abilitativo che ne ha autorizzato la costruzione o le successive modifiche. In particolare così recita l’Art. 9-bis, comma 1-bis, del Testo Unico in materia edilizia: “Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali”.
Ad attestare lo stato legittimo di un immobile attraverso il rilascio di un’apposita certificazione deve essere un tecnico abilitato. In caso di difformità rispetto a quanto previsto dal titolo abilitativo la situazione in alcuni casi può essere regolarizzata attraverso la richiesta di una sanatoria o nel caso in cui venga varata una legge di condono

Conformità edilizia e Superbonus

Tra i documenti richiesti per l’accesso al Superbonus 110% non c’è più la certificazione dello stato legittimo dell’immobile: a partire dal primo giugno 2021, in seguito all’entrata in vigore del Decreto Semplificazioni, per poter richiedere l’accesso all’agevolazione fiscale non è più necessario presentare il certificato di conformità edilizia. Il vincolo precedentemente previsto aveva infatti generato non poche lungaggini e difficoltà, portando alcune associazioni di categoria che rappresentano professioni tecniche e costruttori edili a chiedere una semplificazione dell’iter. Per le nuove richieste di Superbonus 110%, ad eccezione di quelle di demolizione e ricostruzione, basterà la presentazione della Cila – Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata e non sarà più necessaria la produzione della verifica dello stato legittimo dell’edificio. In particolare il comma 13-ter dell’articolo 119 del decreto legge n.34 del 19 maggio 2020 è sostituito dal seguente: 

“Gli interventi di cui al presente articolo, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall’articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi:

  • mancata presentazione della CILA
  • interventi realizzati in difformità dalla CILA
  • assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo
  • non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del
    comma 14.

Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento”.
Restano inoltre in ogni caso fermi, ove dovuti, gli oneri di urbanizzazione.

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