Quando si decide di acquistare o vendere casa, ci si ritrova presto a fare i conti con termini tecnici e passaggi che possono sembrare complessi, se non si conosce bene l’iter previsto. Tra questi, uno dei momenti più attesi è proprio quello del rogito notarile. Cosa succede il giorno della firma? Quanto tempo passa dal compromesso al rogito? Quali documenti è necessario avere pronti? Queste sono solo alcune delle domande che molti si pongono prima di arrivare alla fase conclusiva della compravendita. Questa guida – che nasce dall’esperienza ventennale di Residenze Immobiliare – ha proprio l’obiettivo di fare più chiarezza, offrendo informazioni essenziali per affrontare il rogito con la giusta preparazione.
Rogito notarile: cos’è e cosa significa
Partiamo col dire che il termine “rogito”, in senso generale, sta a indicare un atto pubblico redatto da un notaio. Nel contesto immobiliare, rappresenta il momento conclusivo e ufficiale di una compravendita, che sancisce in via definitiva il passaggio di proprietà dell’immobile dal venditore all’acquirente. Il rogito certifica l’identità delle parti e i termini dell’accordo, e viene registrato ufficialmente nei Registri Immobiliari, diventando, quindi, opponibile a terzi.
Cosa accade il giorno del rogito: i passaggi più importanti
Il giorno del rogito, quindi, è il momento culminante dell’intero iter di compravendita. In questa occasione, in presenza delle parti coinvolte, si legge e si sottoscrive l’atto pubblico, si salda il prezzo e si consegnano le chiavi dell’immobile. Vediamo, più nel dettaglio, cosa aspettarci da questo appuntamento tanto importante.
Chi deve essere presente al rogito notarile?
Per stipulare il rogito, le parti coinvolte nel contratto sono tenute a presentarsi presso lo studio del notaio nel giorno e nell’orario stabiliti. Oltre al notaio, quindi, devono necessariamente partecipare l’acquirente e il venditore, o il procuratore di una o di entrambe le parti; tuttavia, possono essere presenti anche altre figure, ad esempio l’agente immobiliare che ha seguito la compravendita, il funzionario bancario, se l’acquisto è legato a un mutuo, ed eventuali consulenti e avvocati che seguono le parti.
Come si svolge il rogito
Il giorno del rogito, i soggetti coinvolti si incontrano nello studio notarile (o presso la banca mutuante), dove avviene la lettura e la firma dell’atto di compravendita. In genere, quando si arriva a questo momento l’intera procedura è già stata definita nei dettagli, e le parti hanno già avuto degli incontri preliminari con il notaio. Dopo aver verificato l’identità di acquirente e venditore, il notaio leggerà ad alta voce il contenuto dell’atto, accerterà la volontà delle parti a procedere e farà firmare il rogito.
In questa occasione avviene anche il pagamento e l’acquirente salda il prezzo d’acquisto, davanti al notaio, usando la modalità concordata. Di norma, nel caso di acquisto con mutuo, la firma dell’atto di compravendita e del contratto di mutuo si verifica contestualmente. La consegna delle chiavi, generalmente, avviene subito dopo la sottoscrizione del rogito.
Cosa è necessario portare il giorno del rogito
Il giorno del rogito è fondamentale presentarsi con tutta la documentazione richiesta, anche se i documenti principali per procedere, di solito, sono già stati inviati al notaio in precedenza. In genere non devono mancare, ad esempio, i documenti di identità e il codice fiscale di venditore e acquirente, i mezzi di pagamento (come assegni o bonifici), da parte del compratore, certificazioni tecniche come l’APE, relative all’immobile, le ultime bollette, per facilitare le volture, e l’attestazione dello stato dei pagamenti degli oneri condominiali (chiamata comunemente “liberatoria condominiale”), in caso di acquisto di un appartamento situato in condominio. In tutti i casi, sarà il notaio a fornire l’elenco completo di tutti i documenti necessari.
Cosa deve verificare il notaio prima del rogito?
Tieni conto che prima di procedere con la stipula dell’atto, il notaio avrà svolto una serie di controlli preliminari obbligatori (durante la cosiddetta fase istruttoria), che servono a garantire la validità giuridica del rogito e la tutela delle parti. Ad esempio, è tenuto a:
- identificare i soggetti coinvolti, verificare la loro capacità di compiere l’atto e il regime patrimoniale in caso di soggetti coniugati (comunione o separazione dei beni);
- accertare l’assenza di gravami sull’immobile, come ipoteche, pignoramenti o altri vincoli;
- controllare la corrispondenza con i dati catastali;
- verificare il regime fiscale da applicare e la presenza dei requisiti per usufruire di determinati benefici, come l’agevolazione per l’acquisto della prima casa: spetta infatti al notaio il compito di effettuare il versamento delle imposte dovute all’erario da parte dell’acquirente;
- accertare la presenza di certificazioni obbligatorie, come l’Attestato di Prestazione Energetica (APE);
- effettuare i controlli previsti dalle norme antiriciclaggio, inclusa la tracciabilità dei pagamenti.
Cosa rilascia il notaio dopo la sottoscrizione dell’atto
In seguito alla sottoscrizione del rogito, il notaio può rilasciare il certificato di avvenuta stipula e – in genere dopo almeno quindici giorni – rilascia una copia autentica del rogito. Questa non è pronta subito perché il notaio deve eseguire una serie di adempimenti previsti per legge, come la registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate e la trascrizione nei Registri Immobiliari.
Cosa si paga al momento del rogito?
Al momento della stipula, l’acquirente è tenuto a sostenere diverse spese, tra cui:
- il saldo del prezzo d’acquisto della casa;
- la parcella del notaio + IVA;
- le imposte dovute allo Stato, che il notaio incassa e riversa all’Agenzia delle Entrate;
- IVA in caso di acquisto da costruttore.
Quanto tempo deve passare tra compromesso e rogito?
Nella maggior parte dei casi, il rogito si svolge tra i 2 e i 6 mesi dalla sottoscrizione del preliminare di compravendita (compromesso). I tempi dipendono dagli accordi presi dalle parti. La durata di questa fase, infatti, può variare in base a diversi elementi, tra cui la richiesta di un mutuo, l’esito di controlli tecnici sull’immobile o la tempistica per il rilascio della proprietà. In ogni caso, è fondamentale che le tempistiche e le condizioni previste siano precisate in modo chiaro all’interno del compromesso.
Quanto appena detto vale per le compravendite tra privati. Nelle nuove costruzioni, invece, si stipula un preliminare dal notaio e, in base allo stato di avanzamento lavori/cronoprogramma, si determina la data del rogito. In questi casi, può accadere che la consegna avvenga anche oltre i 12 mesi.
Cosa succede se non si rispetta la data del rogito
In generale, in assenza di valide e giustificate motivazioni, il mancato rispetto della data stabilita per il rogito, da parte del venditore o dell’acquirente, può comportare ripercussioni importanti, che variano da caso a caso. In base alla situazione, ad esempio, si può andare incontro alla perdita della caparra confirmatoria, a una richiesta di risarcimento danni o anche all’esecuzione forzata del contratto. Ogni circostanza va valutata singolarmente.
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