Comprare o vendere casa è un passo importante, ma anche complesso. Si tratta di un percorso che attraversa varie fasi, fatte di documenti, regole da rispettare e decisioni da prendere con attenzione. Per chi si trova ad affrontarlo per la prima volta, è normale sentirsi un po’ spaesati e non conoscere nel dettaglio tutti gli adempimenti richiesti.
Tra i momenti chiave di questo percorso c’è il compromesso – o, più precisamente, il contratto preliminare di compravendita – un accordo che pone le basi per il successivo rogito notarile e che, proprio per questo, rappresenta un passaggio molto importante.
Ogni giorno, Residenze Immobiliare affianca privati e imprese edili in questo tipo di operazioni, offrendo supporto professionale e trasparente. In questo articolo – dopo averti parlato di come comprare casa e come vendere un’abitazione – vogliamo quindi proporti una guida semplice e pratica al preliminare di vendita. Scopriamo a cosa serve, quali informazioni deve contenere, come si stipula e quali sono le tutele previste dalla legge.
Cos’è il compromesso per l’acquisto di una casa
Il contratto preliminare di compravendita – chiamato spesso anche “compromesso” – è un accordo scritto tra venditore e acquirente con in quale entrambe le parti si impegnano a stipulare, entro una data concordata, il contratto definitivo. Con il preliminare, quindi, non si trasferisce la proprietà dell’immobile – cosa che avviene solo con il rogito notarile – ma si vincolano legalmente le parti. Il compromesso serve a tutelare l’accordo raggiunto nel periodo che precede il rogito, permettendo a venditore e acquirente di riservarsi il tempo utile per completare gli adempimenti necessari, senza i quali non sarebbe possibile procedere (ad esempio, la ricerca di un finanziamento da parte del compratore, il completamento delle verifiche necessarie, la liberazione dell’immobile ecc.).
È importante non confondere il compromesso con la proposta d’acquisto. La proposta, infatti, precede il preliminare e vincola soltanto l’acquirente. Quest’ultimo, attraverso questa dichiarazione, manifesta la propria intenzione a comprare e presenta la cifra che è disposto a spendere. Quando la proposta è accettata dal venditore, si può stipulare il preliminare (quest’ultimo, in ogni caso, può essere sottoscritto anche senza aver prima formulato la proposta).
Il compromesso è obbligatorio?
Il compromesso non è obbligatorio per legge e si può decidere di stipulare direttamente il contratto definitivo, davanti al notaio, senza questo ulteriore passaggio. Tuttavia, è fortemente consigliato e ampiamente utilizzato nella pratica immobiliare, soprattutto quando ci sono delle tempistiche da gestire, come accennavamo (ad esempio l’ottenimento di un mutuo o la verifica della documentazione).
Che forma deve avere il preliminare di compravendita? Serve il notaio?
Quanto alle regole per la sua realizzazione, il preliminare di compravendita deve essere redatto in forma scritta. Le parti possono scegliere di realizzarlo sotto forma di scrittura privata oppure di rivolgersi a un notaio, stipulandolo tramite atto pubblico o scrittura privata autenticata. Ci sono però dei casi in cui il notaio è obbligatorio: questo accade quando si acquista un immobile da costruire o in corso di costruzione.
In generale, anche nei casi in cui non è richiesto per legge, la presenza di un notaio offre comunque maggiori garanzie.
Il preliminare va obbligatoriamente registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro i termini previsti (30 giorni). Se autenticato dal notaio, sarà quest’ultimo a registrarlo. Precisiamo che il preliminare è valido civilmente anche in assenza di registrazione, ma essendo un adempimento fiscale, la sua mancanza può comportare sanzioni. Residenze Immobiliare è molto attenta a questo aspetto e registra sempre i preliminari di compravendita dei propri clienti, in via telematica.
Il compromesso va trascritto? A cosa serve la trascrizione e quando è consigliata
Un’altra domanda che molti si pongono riguarda l’obbligatorietà o meno della trascrizione del preliminare di compravendita. Innanzitutto, a cosa serve questo passaggio? La trascrizione permette di rendere pubblico l’atto e questo ha una conseguenza importante: lo rende opponibile a terzi.
Posto che la trascrizione del compromesso è obbligatoria per i contratti che riguardano immobili da costruire, promessi in vendita da un costruttore a persone fisiche e autorizzati con titoli edilizi richiesti o presentati dal 16 marzo 2019 in avanti, in tutti gli altri casi è una forma facoltativa di tutela. In genere, è consigliabile procedere con la trascrizione quando il tempo che intercorre tra la sottoscrizione del preliminare e il rogito risulta particolarmente lungo, quando le somme versate a titolo di caparra o acconto sono di entità rilevante, oppure se il venditore è un imprenditore soggetto al rischio di fallimento. In tutte queste situazioni, la trascrizione tutela efficacemente i diritti dell’acquirente.
Perché questa opzione rappresenta una forma di protezione maggiore?
In sua assenza il venditore potrebbe – tra la firma del preliminare e l’atto definitivo – compiere delle azioni che compromettono i diritti dell’acquirente. Ad esempio, potrebbe concedere l’immobile in usufrutto, alienarlo a terzi o anche iscrivere ipoteche a garanzia di debiti personali: senza una trascrizione, il compratore non disporrebbe di strumenti giuridici efficaci per opporsi a tali operazioni.
Cosa deve contenere il preliminare per la compravendita di un immobile
Ecco alcuni dei principali elementi che un contratto preliminare di compravendita dovrebbe riportare:
- dati anagrafici di acquirente e venditore;
- indicazione dettagliata dell’immobile, comprensiva di informazioni quali indirizzo, dati catastali, presenza di eventuali pertinenze ecc.;
- prezzo di vendita e modalità di pagamento;
- data entro la quale effettuare il rogito;
- eventuali clausole specifiche;
- caparra confirmatoria o penitenziale;
- nel caso di acquisto di un immobile in costruzione, i dettagli di una fideiussione assicurativa o bancaria rilasciata dal costruttore a garanzia dell’acquirente.
Quanto costa il compromesso
Il compromesso implica alcuni costi obbligatori, dovuti principalmente alla registrazione del contratto. Vanno inoltre considerati l’imposta di registro su acconti e caparre confirmatorie, l’imposta di bollo, le eventuali spese notarili e quelle dovute alla trascrizione dell’atto nei registri immobiliari. Per quanto riguarda le imposte pagate in occasione del preliminare, è bene sapere che queste non si “perdono”, ma che rappresentano una sorta di anticipo sull’imposta di registro da pagare al notaio in sede di atto definitivo.
Quanto tempo trascorre tra compromesso e rogito?
La legge non stabilisce la tempistica che deve intercorrere tra compromesso e rogito, che viene concordata liberamente tra le parti. Nella maggior parte dei casi, per quanto riguarda le vendite tra privati, si va da due a sei mesi, lasso di tempo che in genere permette di completare tutte le verifiche che servono, di trovare tutta la documentazione necessaria e di ottenere un eventuale mutuo.
Nel caso di immobili di nuova costruzione, invece, la data del rogito viene fissata tenendo conto dello stato di avanzamento dei lavori e del relativo cronoprogramma. In tali circostanze, non è raro che la consegna avvenga anche oltre il termine di dodici mesi dalla sottoscrizione del preliminare.
Considera che, in caso di trascrizione del compromesso nei registri immobiliari, il rogito deve essere stipulato entro un anno dalla data pattuita, e comunque non oltre tre anni dalla trascrizione del preliminare, pena la perdita della tutela offerta.
Cosa succede se non si rispetta il preliminare di vendita?
Il mancato rispetto degli impegni presi con il contratto preliminare di compravendita, da parte del venditore o dell’acquirente, può comportare conseguenze rilevanti, differenti in base al caso specifico. Ad esempio, possono verificarsi la perdita della caparra confirmatoria, la richiesta di un risarcimento per danni subiti, ma anche l’esecuzione forzata dell’accordo. Ogni circostanza è a sé stante, e va valutata in modo specifico.
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