Calcolare il valore di un terreno edificabile è necessario in molteplici situazioni. Ad esempio in caso di compravendita, se hai intenzione di vendere o acquistare, in modo da capire se il prezzo richiesto è realistico o meno, ma anche in caso di successione. Inoltre, la valutazione di un terreno e degli immobili che è possibile costruirvi rappresenta un passaggio fondamentale per definire la fattibilità economica di un’operazione immobiliare. Dopo aver visto cos’è un terreno edificabile e come venderlo, in questo articolo troverai indicazioni più specifiche rispetto a come avviene la sua valutazione e quali sono i parametri di cui tenere conto.
Gli elementi da considerare per calcolare il valore di un terreno edificabile
Partendo dalla premessa che per determinare il valore di un terreno edificabile (indicato in euro al metro quadrato) è sempre necessario affidarsi a figure tecniche esperte, sono numerosi i fattori che entrano in gioco e che contribuiscono a determinare questo aspetto. Vediamo i principali:
- Ubicazione: la posizione in cui si trova il terreno è un elemento che incide fortemente. Il fatto che sorga o meno vicino a centri urbani, servizi, infrastrutture, che sia collocato in zone prestigiose o strategiche, o che siano presenti vincoli rappresentano tutte variabili molto importanti. I prezzi cambiano anche in base alla regione.
- Dimensioni del terreno e conformazione: l’estensione del terreno, ovviamente, ha un ruolo fondamentale, così come la sua forma. Un lotto di forma regolare e con terreno pianeggiante, ad esempio, sarà probabilmente più facile da predisporre, rispetto a un altro che ha una forma particolare o che presenta pendenze ripide, in quanto può richiedere un costo di preparazione maggiore.
- Indice di edificabilità / fabbricabilità: non è solo l’ampiezza del lotto a determinarne il valore, ma anche la superficie realmente edificabile. L’indice di edificabilità stabilisce quanto volume o superficie costruibile sono consentiti su quel terreno ed è determinato attraverso strumenti di pianificazione del territorio, come il Piano Regolatore Generale. La cubatura edificabile non è sempre proporzionata alla superficie del lotto: può capitare che terreni piccoli consentano una piena edificazione, ad esempio, e che lotti più ampi, al contrario, offrano volumi troppo ridotti rispetto alle necessità di chi vuole costruire.
I parametri che si usano per valutare un terreno edificabile
I principali parametri di riferimento per effettuare il calcolo sono i seguenti:
- VL: valore del lotto al metro quadrato;
- SL: superficie del terreno;
- VEmq: valore di mercato dell’edificato al metro quadrato;
- VEtot: valore dell’intero edificato;
- Ia: incidenza del prezzo del terreno rispetto al prezzo dell’edificato, espressa in percentuale.
Valutazione di un terreno edificabile: come si fa il calcolo?
Tenendo conto di tutti gli elementi precedenti, fondamentali per la valutazione, esistono diverse metodologie per calcolare il valore di un terreno edificabile. Vediamo quelle generalmente più utilizzate.
Metodo comparativo
Il metodo comparativo consente di confrontare il valore del lotto con quello di lotti simili nelle vicinanze. Dunque si raccolgono dati su terreni simili recentemente venduti nella stessa zona, si analizzano caratteristiche e prezzi di vendita, e si applicano eventuali aggiustamenti per tenere in considerazione le differenze che ci sono rispetto al lotto da valutare. Questo metodo, in genere il più usato, è possibile se in quell’area sono stati venduti molti terreni edificabili affini a quello di nostro interesse, consentendo la comparazione.
Metodo del “valore di trasformazione”
Questo sistema, invece, parte dal valore dell’edificio finito che si potrebbe realizzare sul terreno e ne sottrae i costi di costruzione. Il risultato che otterremo è il valore del terreno stesso. Spesso può essere utile quando non c’è la possibilità di comparare il lotto con altre aree simili già vendute nella medesima zona.
Valore del terreno e dell’immobile futuro: le basi per valutare la fattibilità di un progetto
Come accennato, calcolare il valore di un terreno edificabile e quello dell’immobile futuro è un passaggio essenziale per verificare la fattibilità di un’iniziativa immobiliare, aspetto di particolare interesse per un’impresa di costruzioni. In questi casi, l’analisi comincia dalla stima del valore di mercato del suolo (tenendo conto di fattori come destinazione urbanistica, indice edificatorio, localizzazione, domanda locale, eventuali opere di urbanizzazione necessarie, ecc.). Parallelamente, viene anche elaborata una proiezione del valore degli immobili da costruire su quel terreno, basata su parametri quali tipologia, metrature, qualità costruttiva, prezzi di vendita della zona e trend di mercato.
Questo processo è fondamentale perché consente di determinare il margine operativo dell’iniziativa, stimando con precisione i ricavi potenziali e supportando decisioni strategiche su prezzo, target di clientela e modalità di commercializzazione.
A chi rivolgersi per fare la stima del valore di un terreno edificabile?
Per ottenere una stima affidabile è sempre opportuno fare riferimento a tecnici con competenze specifiche. Una società come Residenze Immobiliare, ad esempio, attiva sul mercato immobiliare di Roma da oltre 20 anni, può affiancarti senza difficoltà nel calcolo del valore di un terreno edificabile, sia che tu lo voglia vendere o acquistare per realizzare il progetto che desideri.
Residenze supporta non solo i privati, ma anche i costruttori che vogliono sviluppare progetti innovativi, aiutandoli a identificare nuove aree edificabili e opportunità di sviluppo immobiliare attraverso uno studio di fattibilità completo e accurato. Contattaci per sapere di più.
