Vendere un immobile ereditato: tasse, documenti e passaggi

Hai ereditato una casa e stai pensando di venderla? È una situazione piuttosto comune, ma rispetto a una normale compravendita ci sono alcuni aspetti in più da considerare. Prima di procedere, infatti, è importante verificare che la successione e i documenti dell’immobile siano in ordine e che ci siano tutte le condizioni per arrivare alla vendita senza intoppi. In questa guida vediamo cosa sapere e i principali passaggi da affrontare per vendere un immobile ereditato. Noi di Residenze ci occupiamo infatti ogni giorno di compravendite immobiliari, anche di immobili provenienti da eredità, e conosciamo bene le verifiche e i dubbi che possono presentarsi in questi casi.

Come vendere una casa ereditata: i principali passi da seguire

Per vendere un immobile ricevuto in eredità, innanzitutto è necessario compiere alcuni passi preliminari che precedono la normale compravendita. Premesso che è fondamentale farsi supportare da esperti per accertarsi di seguirli in modo corretto e non commettere errori, ecco i più importanti adempimenti da conoscere.

Dichiarazione di successione

Un adempimento fiscale indispensabile è la dichiarazione di successione (secondo la normativa vigente, da presentare entro 12 mesi dall’apertura della successione, che di solito coincide con la data del decesso), attraverso la quale si comunicano all’Agenzia delle Entrate i beni che compongono il patrimonio ereditario, inclusi gli immobili. La dichiarazione di successione non va confusa con l’accettazione dell’eredità.

Accettazione dell’eredità

L’atto di accettazione, invece, è il passaggio attraverso il quale si acquista l’eredità. Può essere espressa o tacita: nel primo caso, avviene tramite una dichiarazione formale contenuta in un atto pubblico o in una scrittura privata; nel secondo, deriva da comportamenti che presuppongono la volontà di accettarla e che non si potrebbe compiere se non come eredi. L’accettazione dell’eredità deve risultare trascritta nei Registri Immobiliari. Quando non esiste già un’accettazione espressa trascritta, la vendita stessa può costituire accettazione tacita e il notaio può provvedere alla relativa trascrizione in occasione della compravendita.

Titolarità dell’immobile, voltura catastale e verifiche documentali

Un altro aspetto di cui tenere conto quando si vuole vendere una casa ereditata è che, in presenza di più eredi, la compravendita richiede il consenso di tutti. In caso contrario esistono varie opzioni possibili, ma è sempre bene avvalersi del supporto di un professionista per valutare la strada più opportuna.

Con la dichiarazione telematica di successione è normalmente possibile richiedere anche la voltura catastale automatica, attraverso la quale vengono aggiornati gli intestatari degli immobili in Catasto. È comunque opportuno verificare che l’aggiornamento sia stato correttamente eseguito prima di procedere alla vendita. Restano poi tutte le verifiche generalmente richieste per una compravendita immobiliare, compresa la raccolta per tempo dei documenti necessari.

Compravendita

Completati questi passaggi, la vendita dell’abitazione in genere segue il normale percorso di una compravendita immobiliare, con definizione del prezzo di vendita, eventuale proposta d’acquisto, contratto preliminare e successivo rogito notarile.

Che tasse si pagano sulla vendita di un immobile ereditato?

Per prima cosa è importante distinguere le imposte legate alla successione da quelle eventualmente collegate alla vendita. Le tasse di successione, infatti, sono legate al trasferimento dell’immobile agli eredi; le aliquote e le franchigie (ossia la soglia sotto la quale le imposte non sono dovute) vengono calcolate a seconda del grado di parentela con la persona deceduta. Sul sito dell’Agenzia delle Entrate puoi trovare tutte le aliquote e le franchigie previste.

Per gli immobili compresi nell’asse ereditario, si aggiungono le imposte ipotecaria e catastale, che sono sempre dovute: la prima è pari al 2%, da calcolare sul valore catastale, e la seconda all’1%. In ogni caso, il minimo è di 200 euro ciascuna; si riducono a 200 euro anche se ci sono i presupposti per l’agevolazione “prima casa”.

Questi oneri, però, riguardano solo la fase successoria e non rappresentano tasse applicate alla somma ottenuta dalla futura vendita. Per la vendita, le imposte connesse al trasferimento sono normalmente sostenute dall’acquirente; anche il costo del notaio è generalmente a carico dell’acquirente, ma costituisce un compenso professionale e non un’imposta.

La vendita di immobili ereditati genera plusvalenza tassabile?

Cosa succede, però, se la vendita della casa genera una plusvalenza? In realtà, come abbiamo visto parlando di tasse sulla vendita di una casa, l’eventuale plusvalenza non è sottoposta a tassazione, anche se la casa è stata venduta prima che siano trascorsi 5 anni dall’apertura della successione. È comunque importante verificare il singolo caso perché ci sono situazioni specifiche in cui la plusvalenza può essere comunque oggetto di tassazione, come nel caso della vendita di un terreno edificabile, anche se pervenuto per successione.

Quando si può vendere un immobile ereditato

In generale la normativa non prevede un lasso di tempo minimo che deve trascorrere prima di vendere un’abitazione acquisita tramite eredità. La casa può essere ceduta anche in tempi brevi, sempre che vengano gestiti in modo corretto i passaggi e gli adempimenti richiesti.

Si può vendere una casa ereditata prima dei 5 anni?

Sì, una casa ereditata può essere venduta anche prima che siano trascorsi 5 anni dalla successione. Spesso la confusione in tal senso nasce dalla disciplina fiscale delle plusvalenze immobiliari che prevede la tassazione della plusvalenza derivante dalla vendita di una casa acquistata o costruita da meno di 5 anni. Come anticipato, questa regola non si applica alle case acquisite tramite successione.

Come vendere una casa ereditata da più persone?

Quando l’immobile è in comunione ereditaria – quindi l’eredità è condivisa da più persone – per vendere la casa a terzi è necessario il consenso da parte di tutti i coeredi. Non sempre, però, questa situazione si verifica e può accadere che non tutti siano d’accordo. In tal caso, la legge offre alcuni possibili scenari alternativi, di cui bisogna conoscere bene regole e presupposti. Come illustra Brocardi.it, tra questi rientra la possibilità di vendita della singola quota: un coerede può decidere di vendere unicamente la propria quota di proprietà a un terzo, tenendo conto che gli altri coeredi vantano un diritto di prelazione. C’è poi la divisione giudiziale: in caso di stallo insuperabile, ciascun erede può richiedere al giudice lo scioglimento forzato della comunione ereditaria. In ogni caso, trattandosi di una situazione molto delicata, quando ci si trova a dover gestire la vendita di un immobile in comunione ereditaria, è molto importante farsi seguire da un professionista qualificato per valutare la soluzione più opportuna ed evitare errori.

Assegnazione a ciascun erede della piena proprietà di un immobile

Se due o più persone ereditano quote equivalenti di altrettanti immobili è possibile effettuare una divisione ereditaria, e con che impatto fiscale o economico? Può essere il caso, ad esempio, di due fratelli che ereditano due appartamenti in quote paritetiche (50% di ognuno): in tale situazione, può capitare che ognuno di essi sia interessato ad acquisire la piena proprietà solamente di uno degli appartamenti. In questa eventualità, si può effettuare presso un notaio la divisione ereditaria per mezzo della quale ognuno diventa proprietario al cento per cento di uno dei due immobili. L’operazione è soggetta a imposta di registro pari all’1%, da calcolare sul valore complessivo dell’operazione, oltre a imposte fisse: ipotecaria di 200 euro e catastale di 200 euro. È da considerare anche l’eventuale conguaglio tra i fratelli per differenza di valore tra i due cespiti, l’onorario notarile e le imposte di bollo. Questo concetto si estende anche al caso in cui siano presenti più eredi e più immobili.

Che documenti occorrono per vendere un immobile ereditato

Tra i principali documenti e verifiche che possono essere necessari rientrano:

• certificato di morte del defunto;
• dichiarazione di successione;
• atto di provenienza della casa;
• documenti legati al trasferimento a titolo di successione (es. un eventuale testamento, l’atto di accettazione dell’eredità);
• documentazione urbanistica ed edilizia (es. titoli edilizi e certificato di agibilità);
• documentazione catastale;
• Attestato di Prestazione Energetica (APE);
• documenti del venditore/venditori (es. documento di identità, codice fiscale);
• eventuale documentazione di tipo condominiale.

A questi documenti potrebbero aggiungersene altri: in base al tipo di immobile e alla situazione successoria, infatti, possono essere necessari documenti e verifiche aggiuntive.

Residenze ti accompagna nella vendita della tua casa ereditata

Prima di mettere una casa ereditata sul mercato, quindi, è molto importante una verifica completa di tutta la documentazione richiesta, rendendo più lineare il percorso verso il rogito e riducendo il rischio di possibili ritardi dovuti a documenti mancanti o situazioni da regolarizzare. In questo percorso, Residenze Immobiliare è al tuo fianco. Ti accompagniamo nella vendita della tua abitazione ricevuta in eredità, supportandoti in ogni passaggio della compravendita e nella verifica documentale.

Hai un immobile ereditato sul territorio di Roma e stai pensando di venderlo? Contattaci per valutare insieme la tua situazione e affrontare ogni fase della vendita con maggiore chiarezza e consapevolezza.