Affrontare l’acquisto di una casa può generare incertezze, soprattutto quando la possibilità di ottenere il finanziamento necessario alla compravendita non è ancora garantita. In questi casi, la proposta d’acquisto condizionata al mutuo può essere uno strumento utile per procedere con maggiore serenità. Dopo la guida all’acquisto di una casa, vogliamo approfondire questa soluzione e comprenderne il reale funzionamento. Scopriamo quindi cos’è, i suoi vantaggi e cosa è importante sapere prima di propendere per questa opzione.
Cos’è la proposta vincolata al mutuo e a cosa serve
La proposta di acquisto vincolata al mutuo è un documento formale con cui il potenziale acquirente esprime al venditore l’intenzione di comprare un immobile solo a condizione che ottenga l’approvazione del mutuo necessario all’acquisto. Questa proposta, infatti, contiene una clausola sospensiva che rende l’offerta vincolante solamente se l’istituto di credito concede il finanziamento entro una scadenza concordata tra le parti. Cosa accade, invece, se il mutuo non viene concesso? In tal caso, la proposta perde di efficacia e la compravendita non si concretizza. Inoltre – aspetto fondamentale – questo non comporta alcuna penalità per l’acquirente.
Questa possibilità si basa principalmente su quanto previsto dall’articolo 1353 del Codice Civile inerente alle condizioni sospensive dei contratti, nel quale viene indicato che “Le parti possono subordinare l’efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro e incerto”.
Ma cos’è esattamente la proposta d’acquisto? Ricordiamo che con questa espressione si fa riferimento allo strumento con cui il compratore dichiara di voler acquistare una casa a un determinato prezzo. Si differenzia dal contratto preliminare (compromesso), che invece è realizzato successivamente, prima del rogito notarile: attraverso il compromesso, le parti si impegnano a vicenda a stipulare un futuro contratto di compravendita.
I vantaggi della proposta d’acquisto vincolata al mutuo
Come puoi intuire, la proposta d’acquisto vincolata al buon esito del mutuo offre importanti tutele per l’acquirente, in particolare perché riduce il rischio finanziario: dato che l’efficacia dell’offerta è subordinata all’ottenimento del mutuo, si evita di assumere un obbligo contrattuale che potrebbe non essere sostenibile senza un finanziamento bancario. Inoltre, consente al compratore di bloccare per un periodo predefinito l’immobile di suo interesse, in attesa della risposta da parte dell’istituto di credito.
A proposito di mutuo, abbiamo dedicato due approfondimenti a riguardo che possono aiutarti a comprenderne meglio i meccanismi: come funziona il mutuo per la prima casa e come capire che mutuo ci si può permettere.
Gli aspetti da considerare
Accanto ai vantaggi, ci sono anche alcuni aspetti che è bene valutare. In particolare, bisogna considerare la possibile minore attrattività della proposta agli occhi del venditore, perché la presenza della clausola sospensiva introduce un margine di incertezza sull’esito della compravendita e, talvolta, potrebbe indurre la persona a preferire offerte non subordinate all’ottenimento del mutuo.
In generale, pur essendo una prassi diffusa, la proposta vincolata al mutuo rappresenta una situazione delicata, che richiede una certa attenzione da parte di chi la gestisce. Ecco perché è essenziale – sia per l’acquirente sia per il venditore – affidarsi a intermediari, professionisti e realtà qualificate, in grado di portare avanti la procedura nel modo opportuno.
Come funziona la proposta d’acquisto vincolata al mutuo
La proposta d’acquisto condizionata al mutuo viene redatta in forma scritta e deve contenere tutti gli elementi essenziali della compravendita come dati delle parti, identificazione dell’immobile, prezzo offerto, modalità di pagamento e importo della caparra. L’aspetto centrale è l’inserimento della clausola sospensiva legata all’ottenimento del finanziamento.
È necessario inoltre che sia indicato il termine entro il quale l’acquirente deve ottenere la delibera: l’avveramento della condizione (la concessione del mutuo) deve infatti avvenire entro una tempistica certa. La durata della proposta è dunque stabilita dalle parti al momento della redazione del documento.
Se compri casa tramite agenzia, sarà quest’ultima a fornirti il documento apposito e l’assistenza professionale necessaria. Se invece si tratta di un acquisto tra privati, senza l’intermediazione di un’agenzia immobiliare, ricorda che è sempre prudente farsi comunque seguire da una serie di figure esperte, che ti supportino in tutte le fasi della compravendita, compresa la redazione corretta di documenti come questo.
La pre-delibera del mutuo: uno strumento utile
Nel contesto di una proposta d’acquisto vincolata al mutuo, disporre di una pre-delibera del mutuo può risultare utile, poiché consente di definire con maggiore precisione tempi e condizioni della proposta, riducendo il margine di incertezza legato all’esito della richiesta. La pre-delibera, infatti, è una valutazione preventiva con cui la banca valuta la situazione economica e reddituale del richiedente al fine di stimare se il mutuo può essere concesso e per quale importo. Non si tratta di un impegno definitivo, ma permette di ottenere un’indicazione concreta sulla fattibilità del finanziamento, e quindi di presentare una proposta d’acquisto più solida.
Cosa succede se il mutuo non viene concesso?
Se entro il termine stabilito la banca comunica l’esito negativo della richiesta, la condizione sospensiva non si avvera e la proposta perde automaticamente efficacia, senza che l’acquirente o il venditore possano avanzare pretese reciproche, con rimborso integrale della caparra all’acquirente. Al contrario, se la proposta non fosse vincolata al mutuo e quest’ultimo venisse negato, il venditore tratterrebbe la caparra. Inoltre, l’acquirente potrebbe essere tenuto a pagare delle penali.
La proposta condizionata al mutuo è quindi una possibilità da valutare con attenzione, facendosi seguire e consigliare da persone esperte che sappiano guidare acquirente e venditore verso le procedure e i passaggi più appropriati e adeguati al caso. Residenze Immobiliare ti segue passo per passo in tutte le fasi della compravendita, sia che tu debba vendere o comprare un immobile. Scopri tutti i nostri servizi immobiliari e affidati alla nostra competenza.
