Quando si progetta la costruzione di una nuova abitazione, uno degli aspetti più importanti da conoscere è l’indice di edificabilità. Questo parametro indica quanta volumetria è possibile realizzare su un determinato terreno e rappresenta un punto di partenza essenziale per ogni intervento edilizio. Si tratta di un elemento fondamentale per tecnici, progettisti e professionisti del settore, ed è un’informazione chiave per chi possiede un terreno e desidera valutarne il potenziale edificatorio. Capiamo meglio, quindi, di cosa si tratta e come si calcola.
Cosa si intende con “indice di edificabilità”
L’indice di edificabilità, noto anche come “indice di fabbricabilità” o “indice edificatorio”, è un parametro che mostra la quantità massima di costruzione ammessa su un dato lotto di terreno o su un determinato ambito territoriale. In altri termini, stabilisce il volume (o la superficie) edificabile per ogni metro quadro di terreno, rapporto espresso solitamente in m³/m² (cubi edificabili per metro quadrato di terreno) o in m²/m² (metri quadrati edificabili per metro quadrato di lotto).
Come puoi intuire, rappresenta un aspetto centrale nella valutazione del valore di un terreno edificabile, del valore dell’immobile che vi sarà costruito e, di conseguenza, nella valutazione della fattibilità di un progetto edilizio. Inoltre, conoscere il significato e il ruolo degli indici di edificabilità (tra poco vedremo che sono due) è essenziale non solo per sapere quanto si può costruire in una certa area, ma anche per assicurarsi che ogni intervento rispetti le norme urbanistiche, gli obiettivi di sostenibilità del territorio e i vincoli locali.
Indice di edificabilità territoriale e indice di edificabilità fondiaria: quali differenze?
Prima di entrare nel merito e capire in che modo si calcola l’indice di edificabilità di un terreno, è importante fare una distinzione. Questo parametro, infatti, si divide in due tipologie: l’indice di edificabilità territoriale e l’indice di edificabilità fondiario. Conosciamoli meglio.
Indice di edificabilità territoriale: a cosa serve?
L’indice di edificabilità territoriale (indicato anche come “indice di fabbricabilità territoriale”) si riferisce a una zona territoriale omogenea (questo termine riguarda le zone in cui viene diviso il territorio di un comune, ognuna delle quali presenta vincoli diversi). Serve a indicare il carico edificatorio complessivo ammesso su quell’area, inclusi gli spazi destinati a infrastrutture e gli spazi collettivi. Si tratta di uno strumento fondamentale perché permette di regolare la densità edilizia.
Indice di edificabilità fondiaria: in cosa consiste?
Se vuoi conoscere la possibilità di costruire su un lotto specifico, invece, l’indice di riferimento è quello di edificabilità fondiaria (o indice di fabbricabilità fondiaria). Si tratta infatti del parametro che riguarda il singolo lotto di terreno, calcolato escludendo le aree riservate a zone pubbliche. In altri termini, è l’indice che si applica su ogni terreno privato edificabile e permette di sapere qual è il massimo volume realizzabile su quel fondo. Rappresenta dunque un elemento particolarmente rilevante per il proprietario del terreno o per il progettista.
Dove si può trovare l’indice di fabbricabilità?
Generalmente, un tecnico può trovare i dati relativi agli indici di edificabilità consultando strumenti urbanistici come il Piano Regolatore Generale, richiedendo un Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU) o attraverso portali cartografici, ad esempio.
Come si calcola l’indice di edificabilità?
Per calcolare l’indice di edificabilità fondiaria è sufficiente applicare una formula che mette in rapporto il volume massimo edificabile e la superficie del terreno stesso:
Indice (m³/m²) = Volume massimo edificabile (m³) ÷ Superficie del lotto (m²)
Facciamo quindi un esempio numerico per capire come calcolare il volume massimo edificabile, una volta noto l’indice. In questo caso, bisogna moltiplicare l’indice per la superficie del lotto. Supponiamo che l’indice edificabile sia pari a 0,50 m³/m² e che la superficie del lotto sia di 1000 m², il calcolo del volume massimo edificabile sarà:
1.000 × 0,50 = 500 m³
Per trasformare quel volume in superficie occupabile (m²), sarà poi necessario considerare l’altezza prevista dell’edificio: dividendo il volume ottenuto per l’altezza della struttura da costruire, si avranno i metri quadrati di superficie massima realizzabile.
L’indice di fabbricabilità non è l’unico elemento da considerare
È importante comunque ricordare che questo calcolo fornisce solo un valore orientativo e che è fondamentale verificare le norme locali vigenti. Ogni Comune e Regione, infatti, può avere regolamenti che influiscono sull’indice di edificabilità, diminuendo il volume costruibile in base alle peculiarità del singolo territorio. In altre parole, anche se un lotto presenterebbe un determinato indice edificatorio, ci sono numerosi altri elementi che determinano poi la reale possibilità costruttiva, tra cui restrizioni locali, vincoli ambientali o paesaggistici, regole sulle distanze, ecc.
Per tutti questi motivi è sempre essenziale consultare certificazioni e regolamenti aggiornati, facendosi affiancare da esperti del settore.
Vorresti acquistare o vendere un lotto sul territorio di Roma? Residenze Immobiliare è la realtà che può affiancarti con sicurezza in queste operazioni, aiutandoti a valutare il valore del fondo e a sviluppare, passo dopo passo, il progetto immobiliare che hai in mente. Contattaci per saperne di più.
