Se stai pensando di acquistare una casa “su carta” o in corso di costruzione, probabilmente ti stai domandando quali siano le garanzie che ti tutelano in questa compravendita. È una domanda legittima e importante da porsi, perché si tratta di un’operazione delicata, in cui ci si impegna a comprare un immobile che ancora non è ultimato. Proprio per questo, la legge prevede una serie di garanzie che il costruttore è tenuto a rilasciare all’acquirente.
Siamo una società che da anni si occupa della vendita di questo tipo di immobili e sappiamo bene quanti dubbi possano nascere in queste situazioni. Per questo vogliamo fare un po’ di chiarezza e approfondire insieme questi aspetti, dalla garanzia decennale postuma alla polizza assicurativa, passando per la fideiussione obbligatoria e la trascrizione del preliminare.
Le garanzie previste per l’acquisto di una casa dal costruttore
Quando acquisti casa direttamente dal costruttore, devi sapere che esistono alcune garanzie fondamentali per tutelarti:
- In primo luogo, il Codice Civile prevede una responsabilità decennale del costruttore per la presenza di gravi difetti che possono compromettere la stabilità o la funzionalità dell’edificio. Questa garanzia ha una validità di 10 anni dal completamento dell’opera.
- La legge prevede anche l’obbligo di rilascio da parte della società costruttrice di una polizza assicurativa decennale postuma che copre i danni derivanti da rovina o difetti gravi.
- Un’altra disposizione riguarda la fideiussione, che il costruttore è tenuto a rilasciare a garanzia dei versamenti effettuati dall’acquirente.
A queste importanti forme di tutela, si aggiunge l’obbligo di trascrivere il preliminare di vendita nei Registri Immobiliari, in modo che diventi opponibile a terzi. Ma andiamo per gradi e analizziamo questi elementi uno per uno.
Responsabilità decennale per gravi difetti
Secondo la legge (art. 1669 del Codice Civile), se entro dieci anni dall’ultimazione dei lavori l’opera subisce una rovina totale o parziale, o presenta gravi difetti provocati da irregolarità o difetti del suolo, il costruttore è tenuto a risponderne nei confronti del proprietario dell’immobile. Con “gravi difetti” si intendono in genere problemi che impattano sulla conservazione e sulla staticità dell’abitazione. L’obbligo è di denunciarli all’impresa costruttrice entro un anno dalla scoperta e dopo aver verificato la responsabilità con una perizia tecnica.
L’impresa è responsabile anche per la presenza di eventuali difetti meno gravi e difformità rispetto a quanto stabilito negli accordi contrattuali (articoli 1667 e 1668 del Codice Civile). Questa garanzia, però, ha una validità di due anni dal completamento dei lavori e non trova applicazione se l’acquirente ha accettato l’opera conoscendo le difformità o i vizi presenti, oppure se questi erano evidenti o facilmente individuabili (salvo il caso in cui il costruttore li abbia intenzionalmente occultati o non dichiarati in mala fede). I vizi vanno denunciati entro 60 giorni dalla loro scoperta.
Cos’è la polizza decennale postuma e come funziona
Un’altra forma di tutela fondamentale è la polizza assicurativa decennale postuma (articolo 4 del D.Lgs. n. 122/2005, modificato dall’articolo 386 del D.Lgs. n. 14/2019).
Questa garanzia impone al costruttore l’obbligo di stipulare e consegnare al compratore (il beneficiario) una polizza assicurativa che serve per coprire eventuali danni causati dalla rovina totale o parziale della costruzione o dalla presenza di gravi difetti costruttivi che si manifestino entro dieci anni dalla data di conclusione dell’opera.
Fideiussione: a cosa serve e cosa copre
Il costruttore deve consegnare all’acquirente una garanzia fideiussoria finalizzata a coprire tutte le somme versate dal compratore fino al momento del rogito. Questa fideiussione (disciplinata dagli articoli 2 e 3 del D.Lgs. n. 122/2005, modificati dall’articolo 385 del D.Lgs. n. 14/2019) tutela l’acquirente assicurando la restituzione delle somme già corrisposte qualora il costruttore incorresse in una “situazione di crisi” (es. fallimento, liquidazione, esecuzione immobiliare) oppure non rilasciasse la polizza assicurativa decennale postuma all’atto del trasferimento della proprietà.
Trascrizione del preliminare: perché è importante
Un’ulteriore garanzia per chi acquista è la trascrizione del preliminare di compravendita, ossia l’accordo (detto anche compromesso) che pone le basi per il rogito notarile. Quando il contratto preliminare riguarda un immobile ancora da edificare o in fase di costruzione, infatti, la legge impone che venga redatto esclusivamente tramite atto pubblico notarile oppure con una scrittura privata autenticata da un notaio (articolo 6 del D.Lgs. n. 122/2005, modificato dall’articolo 388 D.Lgs. n. 14/2019).
Oltre a essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate, il compromesso viene anche trascritto nei Registri Immobiliari, rendendolo opponibile a terzi. Si tratta di una forma di tutela importante per l’acquirente. In questo modo, infatti, il costruttore non può vendere l’immobile ad altri, inoltre l’edificio non può essere oggetto di ipoteche o subire pignoramenti, ad esempio.
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