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Il problema delle infiltrazioni d’acqua in condominio: chi paga?

Infiltrazioni d’acqua: come trovarle, chi paga il danno e a chi rivolgersi. Una guida sulla gestione del fenomeno in condominio.
18.09.2023 /
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Le infiltrazioni d’acqua dai muri o dal tetto dell’appartamento sono un problema abbastanza frequente per le unità immobiliari che fanno parte di uno stabile condominiale, e tale fenomeno, il più delle volte, è dovuto a carenze manutentive.

Succede infatti che il deterioramento dei rivestimenti esterni dello stabile, il malfunzionamento degli scarichi o lo scoppio di tubature interne possano causare perdite e conseguenti danni alle unità abitative.

Quando si parla di infiltrazioni d’acqua dal soffitto, tre sono le principali cause da cui potrebbe dipendere la spiacevole condizione:

  • un problema di scolo
  • un difetto nelle tubature dell’appartamento posto al piano di sopra
  • un difetto di costituzione delle strutture condominiali (per esempio il non corretto posizionamento di alcuni elementi o un’inadeguata coibentazione)

E qui nasce la necessità di un accertamento tecnico per ricercare la possibile causa delle infiltrazioni. Tale indagine non serve soltanto ad arginare e poi porre rimedio al problema stesso, ma è indispensabile anche per individuare con sicurezza il “colpevole”, vale a dire il soggetto tenuto a corrispondere i costi delle riparazioni e del risarcimento dei danni.

Trovare il colpevole dell’infiltrazione

In base alla causa dell’infiltrazione sarà infatti possibile individuare il referente a cui bisognerà poi rivolgere la cosiddetta pretesa riparatoria e risarcitoria.

Quando l’infiltrazione parte dal tetto o dal solaio, oppure dipende dalle condutture idriche o dalle tubature di scarico verticali di pertinenza condominiale, il referente sarà l’intero condominio.

Quando, invece, il danno appare causato dall’inadeguata impermeabilizzazione del terrazzo o del balcone, oppure dalla rottura delle condutture idriche che arrivano dal contatore o, ancora, dal malfunzionamento delle tubature di scarico orizzontali di un singolo appartamento di un singolo appartamento, si fa riferimento alla legge 1126 del Codice Civile.

Secondo questa legge, quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Terzo caso: di fronte a un difetto strutturale dell’edificio manifestatosi entro dieci anni dalla fine dei lavori, ci si può rivolgere anche contro la ditta costruttrice.

Infiltrazioni d’acqua in condominio: ecco cosa si può fare

La regola generale prevede che il soggetto detentore della custodia di un bene sia il responsabile dei danni causati a terzi da quel bene. In questo senso, trovato il “colpevole”, il proprietario dell’unità immobiliare danneggiata può chiedere le riparazioni utili a eliminare le infiltrazioni ed è anche legittimato a richiedere il risarcimento dei danni causati al proprio appartamento e ai propri beni. Questa richiesta, ovviamente, può essere avanzata nei confronti del responsabile del fenomeno infiltrativo sia che si tratti di un condomino sia che il danno sia attribuibile all’intero condominio.

E c’è di più: in certi casi, la Corte di Cassazione, ha riconosciuto anche il diritto al rimborso di quanto speso dal condomino danneggiato, per l’affitto temporaneo di altro appartamento.

In ogni caso, per ottenere il dovuto risarcimento è sempre necessario quantificare il danno attraverso l’ausilio di un tecnico e poi provarlo mediante le ricevute di pagamento avute per le riparazioni.

E se invece la causa del danno fosse sconosciuta? Se il fenomeno infiltrativo non rivelasse chiaramente un colpevole, bisognerà insistere con le analisi. Ci vorrà insomma un altro sopralluogo, preferibilmente insieme a un tecnico super partes e con i rispettivi tecnici di parte.

Le cause dirette del fenomeno

Ci si accorge di un’infiltrazione alzando lo sguardo. Tutto parte dalla comparsa di macchie di umidità sul soffitto, più o meno contenute. Col tempo le macchie si allargano e portano alla compromissione dell’intonaco con la conseguente caduta dei materiali.

Nei casi peggiori si arriva allo stillicidio dal piano sovrastante. E e in questo modo i problemi possono coinvolgere anche l’integrità del mobilio e delle suppellettili della casa.

Finora abbiamo parlato genericamente di danni alle tubature. Per entrare più nello specifico, le infiltrazioni possono avere tantissime cause diverse ma alcune di queste cause sono più diffuse di altre e vanno per questo tenute sempre in considerazioni come concrete possibilità.

Una delle cause più frequenti di infiltrazione è la rottura degli scarichi. In pratica, se si rompono gli scarichi del wc, dei sanitari o della cucina, è naturale che si abbia una copiosa perdita di acqua. Per la gravità, l’acqua scorre verso il piano sottostante, fino a insidiare le strutture murarie e il soffitto.

Ci sono poi i danni alle tubature principali. L’usura del tempo oppure di una qualità costruttiva non perfetta possono portare a lesioni delle tubature interne o esterne. Non sempre il danno è immediatamente riscontrabile, ma è opportuno intervenire tempestivamente.

Le lesioni possono interessare anche la colonna montante che trasporta le acque nere e grigie. E, come sarà facile immaginare, in questo caso le conseguenze sono quasi sempre spiacevoli e massimamente invasive.

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