Le agevolazioni combinate per Eco e Sisma bonus sono valide per lavori condominiali su parti comuni anche in caso di unico proprietario, per cui si possono applicare purché ci siano almeno due unità immobiliari accatastate in categorie diverse
In questo articolo scopriamo che tipo di risposta abbia dato l’Agenzia delle Entrate a un contribuente che chiedeva di poter accedere alle detrazioni combinate per Sisma bonus ed Eco bonus per l’acquisto di alcuni locali da lui successivamente ristrutturati. Andiamo con ordine e partiamo dal principio. Il contribuente in questione ha acquistato con il coniuge, in comproprietà, una stalla, un locale adibito a deposito e un’autorimessa. Questi locali sono stati ristrutturati per ricavarne due unità abitative con relativo box di pertinenza, e durante i lavori non è stata intaccata né la cubatura originale degli immobili né la pianta d’ingombro. Per questo, il contribuente si rivolge all’Agenzia delle Entrate per chiedere se possa accedere alla detrazione per l’intervento combinato per la riduzione del rischio sismico (il cosiddetto sisma-bonus) e per la riqualificazione energetica dell’edificio (eco-bonus), secondo quanto indicato nell’Art. 14, comma 2-quater.1, del Decreto legge 63/2013. Chiede inoltre di sapere quale sia il limite di spesa da applicare in caso di accesso alle detrazioni e se si possa applicare il credito d’imposta.
Nel comma 2-quater.1, si specifica che, “per le spese relative agli interventi su parti comuni di edifici condominiali ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3 finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica spetta… una detrazione nella misura dell’80%, ove gli interventi determinino il passaggio a una classe di rischio inferiore o nella misura dell’85% ove gli interventi determinino il passaggio a due classi di rischio inferiori”. Questa detrazione “è ripartita in dieci quote annuali di pari importo e si applica su un ammontare delle spese non superiore a euro 136.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio”. Dato questo quadro normativo, il contribuente prospetta all’Agenzia di essere nella situazione prevista dall’Agenzia stessa nella risoluzione 167/E del 2007, ovvero di poter estendere le detrazioni spettanti ai condomini anche all’unico proprietario di un edificio intero, a patto che ci siano parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate.
Essendo l’intervento del contribuente in senso verticale, cioè come detto senza modificare cubatura e pianta di ingombro, ed essendo la stalla e il locale di deposito accatastati in classe C/2 e l’autorimessa in C/6, egli ritiene di poter fruire della detrazione per l’intervento combinato di riduzione di rischio sismico e di riqualificazione energetica dell’edificio, nella misura di euro 136.000, da moltiplicare per le tre unità immobiliari, con applicazione delle aliquote dell’80 o dell’85 per cento a seconda della riduzione della classe di rischio sismico dell’edificio. A questa richiesta l’Agenzia risponde specificando innanzitutto che, in caso di trasformazione urbanistica, è necessario avere il titolo abilitativo. Posto questo, si fa riferimento alla circolare 7/2018, in cui si indica che anche il singolo proprietario di un intero edificio che abbia parti comuni a due o più unità immobiliari accatastate in categorie diverse, abbia diritto alla detrazione per spese relativa a lavori condominiali. Questo perché il concetto di parti comuni non implica necessariamente che ci siano almeno due proprietari, ma è subordinato alla presenza di almeno due unità immobiliari “funzionalmente autonome”.
Nel caso in esame, abbiamo un unico proprietario, nonostante l’acquisto in comproprietà con la moglie (stesso nucleo familiare quindi non considerabili due proprietari distinti) e riguardo alle parti comuni di cui sopra, l’Agenzia specifica che “spetta all’istante verificare la situazione concreta” e, se è presente tale condizione, l’istante e il coniuge potranno accedere alle detrazioni per le parti comuni. Per quanto riguarda il limite di spesa, l’Agenzia ricorda al contribuente quanto indicato nel già citato art. 14 comma 2-quater.1, ovvero che la detrazione è prevista per ammontare massimo di 136.000 euro per ogni unità immobiliare costituente l’edificio oggetto dell’intervento, che la detrazione è dell’80% o dell’85% a seconda del passaggio a una o due classi di rischio inferiore dopo l’intervento stesso. Ricorda inoltre che tale agevolazione fiscale, fruibile in 10 quote annuali di pari importo, è alternativa all’agevolazione per interventi di recupero del patrimonio edilizio su parti comuni, prevista dall’Art. 16 bis del TUIR e alternativa a quella prevista per interventi di efficienza energetica, previsti nell’Art. 14 del già citato decreto legge 63/2013. In merito infine all’ultimo quesito, l’Agenzia conclude ricordando che anche questa detrazione applicata al caso in oggetto può essere cedibile, come previsto nel comma 2-ter e 2-sexies sempre dell’Art. 14 del Decreto legge 63/2013.
