Dall’Agenzia delle Entrate una specifica riguardante una tipologia di contratti preliminari di compravendita immobiliare
Quando si registra un contratto preliminare di compravendita di un fabbricato, nel caso in cui il preliminare stesso preveda il pagamento di somme come acconto che siano assoggettate all’Iva, l’imposta di registro andrà corrisposta due volte, sia quella prevista in misura fissa per il preliminare, sia quella relativa all’acconto. È questo l’orientamento che emerge da una recente risposta formulata dall’Agenzia delle Entrate, consultata a riguardo, nell’interpello n° 311 del 24 luglio 2019.
Il quesito
Il quesito è stato posto all’Agenzia delle Entrate da una società che deve registrare un preliminare in cui è previsto anche il pagamento di un acconto, un secondo acconto, ed infine il saldo. La società chiede di sapere se, in virtù della presenza nel contratto di un secondo acconto soggetto ad Iva, l’imposta di registro debba essere pagata una sola volta, nella misura fissa di 200 euro, oppure due volte, proprio vista la presenza nel contratto preliminare anche del secondo acconto. La società che si è rivolta all’Agenzia prospetta come risoluzione del quesito il pagamento di un’unica imposta di registro nella misura fissa di 200 euro; questo perché, secondo l’interpretazione della società, il pagamento dell’imposta di registro prescinde dalle modalità con cui vengono versati gli acconti previsti nel preliminare. Per cui la società interpellante propone di pagare l’imposta di registro di 200 euro, di emettere la fattura con addebito dell’Iva sul primo acconto, e successivamente di emettere altra fattura con addebito dell’Iva per l’acconto successivo.
La risposta dell’Agenzia
L’Agenzia, nel suo parere, ricorda innanzitutto che, secondo quanto stabilito nel Testo Unico sull’Imposta di Registro, ogni tipo di contratto preliminare, che è un accordo con cui le parti si obbligano in maniera reciproca a stipulare un contratto definitivo, è soggetto “all’applicazione dell’imposta di registro nella misura fissa di 200 euro”. Sempre nel TUIR si specifica che, in un preliminare, i contraenti possono inserire delle clausole, come ad esempio quelle inserite nel preliminare in oggetto, in cui la società ha previsto il pagamento di due acconti e poi del saldo finale. Nella nota dell’Art. 10 della Tariffa parte I del TUIR, che è l’articolo che specifica il pagamento a regime fisso dell’imposta di registro per i contratti preliminari, si indica inoltre che:
- se nel preliminare è previsto che ci sia il pagamento di una caparra confirmatoria, si debba applicare l’art. 6 della tariffa parte I, in cui si prevede il pagamento di un imposta di registro proporzionale dello 0,5%, questo perché la caparra non è soggetta ad Iva quindi non si prevede un’imposta di registro in misura fissa;
- se nel preliminare è previsto il pagamento di un acconto non soggetto ad Iva, si prevede il pagamento dell’imposta di registro con aliquota al 3%;
- se nel preliminare sono previsti acconti soggetti ad Iva, si applica imposta di registro fissa, secondo quanto stabilito dall’art. 40 del TUIR.
L’Agenzia ricorda però che, se la caparra assolve anche la funzione di acconto sul prezzo, allora si deve applicare la tassazione prevista per gli acconti-prezzo, ovvero l’imposta di registro in misura fissa a 200 euro. Nel caso specifico, l’acconto inserito nel preliminare deve a tutti gli effetti essere considerato non come una caparra semplice, ma come un acconto-prezzo. Quindi, in base alla normativa vigente ed alle interpretazioni già date in passato dall’Agenzia, l’Agenzia stessa specifica che, nel caso in esame e in tutti quelli simili, “per la registrazione del contratto preliminare che prevede la corresponsione di somme a titolo di acconto assoggettati ad Iva, dovrà essere corrisposta l’imposta di registro nella misura fissa per il contratto preliminare”, secondo quando indicato, come detto sopra, dall’articolo 10 della Tariffa parte I del TUIR, “e una seconda imposta fissa per la pattuizione che stabilisce la dazione di uno o più acconti, assoggettati ad Iva”. In conclusione, l’Agenzia delle Entrate si esprime in maniera discordante rispetto alla soluzione prospettata dalla società, e ritiene, appunto, che, per registrare un contratto preliminare come quello che dovrà registrare la società interpellante, si debba applicare la tassazione di 200 euro come imposta di registro in misura fissa per il contratto preliminare, e di altri 200 euro come imposta di registro in misura fissa per gli acconti-prezzo inseriti come clausole accessorie nel preliminare stesso.
