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Assemblee condominiali: a che cosa servono davvero e come vanno regolate

Da scontri di esigenze private a costruttive riunioni volte a migliorare la vita comune: ecco come gestire nel migliore dei modi le assemblee condominiali
20.11.2023 /
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Pur volendo, sarebbe impossibile vivere senza le assemblee condominiali: tutti i motivi che rendono tali riunioni essenziali per la gestione della convivenza e della vicinanza.

Si è soliti descrivere l’assemblea condominiale come un’occasione fondamentale e indifferibile per la vita e la sopravvivenza di ogni condominio. Eppure, in molti casi, quest’evento è avvertito come un incubo o una grande seccatura per tutti o quasi i condomini.

La cattiva fama delle assemblee condominiali dipende dalla pluralità delle richieste e dalle specifiche priorità di ciascun condomino che potrebbero non coincidere con le decisioni della maggioranza. Non è poi così raro che molti condomini si trovino a esprimere un parere favorevole a una priorità o richiesta altrui per quieto vivere.

Spesso, invece, il condomino affronta con disillusione e, più spesso, con pregiudizio il confronto con i suoi vicini. E forse è inevitabile: ciascuno tende a difendere sé stesso ed è convinto di essere dalla parte della ragione.

Gli scontri nascono però quasi sempre da una cattiva gestione della riunione o da una mala gestio. Le assemblee condominiali sono istituti regolati da norme e direttive chiare. Basterebbero dunque la conoscenza e il rispetto di questi precetti basilari per trasformare gli incontri fra condomini in pacifici e produttivi confronti volti a migliorare la gestione delle esigenze comuni e la vita tra i vicini.

L’assemblea va innanzitutto rispettata in quanto organo di autogoverno del condominio in grado di approvare o modificare il regolamento che determina, insieme alle altre norme di base, la contiguità e gli interessi comuni della collettività dei condomini.

Assemblee condominiali: di cosa si occupano

Le assemblee condominiali devono riunirsi per occuparsi di tre questioni fondamentali. La prima è la gestione ordinaria delle parti comuni del condominio (pulizia scale, illuminazione, etc…). La seconda riguarda la manutenzione straordinaria (colonne di scarico, restauri facciate, etc…). E poi c’è la terza, su cui di solito sorgono gli attriti più tenaci: la nomina, la revoca e l’eventuale retribuzione dell’amministratore di condominio.

L’assemblea va intesa come un organo deliberante disciplinato dal Codice civile (gli articoli a cui fare riferimento sono il 1135, il 1136 e il 1137). In tal senso, dopo la loro approvazione, le delibere adottate dall’assemblea sono vincolanti per tutti i condomini, anche per gli assenti, quelli che si sono astenuti e i dissenzienti.

Tutti i condomini hanno titolo per partecipare all’assemblea, e pertanto vanno avvisati. Infatti, l’assemblea non può deliberare se non risulta che tutti i condomini sono stati invitati a parteciparvi.

La convocazione dell’assemblea spetta sempre all’amministratore. A meno che il condominio non ne abbia mai eletto uno: in questo caso dovrà essere un condomino a programmare l’incontro almeno una volta l’anno.

Lo stesso amministratore deve occuparsi di redigere e inviare la comunicazione della convocazione a tutti i condomini. Per legge, questo avviso va trasmesso almeno cinque giorni prima della data stabilita per l’appuntamento.

Ordine del giorno, quorum e deleghe

Nella lettera di convocazione, l’amministratore deve necessariamente indicare data e luogo dell’assemblea, l’ordine del giorno e includere la dicitura “varie ed eventuali”. Lo si fa per lasciare aperta la possibilità di affrontare altri temi meno impellenti.

Durante l’assemblea bisogna nominare un presidente e un segretario, che agiranno come moderatori e coordinatori della riunione. Il primo si occuperà soprattutto di dirigere e guidare la discussione. Invece il secondo si preoccuperà di scrivere il verbale.

Passaggio fondamentale è il verificare che il numero dei condomini presenti abbia raggiunto il quorum. Il numero di partecipanti deve rappresentare i due terzi del valore del condominio. Per la seconda convocazione è invece sufficiente che sia rappresentato un terzo del valore.

Nel conteggio dei partecipanti, ai fini del quorum, vanno considerate anche le deleghe. Chi non può partecipare all’assemblea può delegare, tramite modulo scritto, un altro condomino affinché lo rappresenti e voti le delibere al posto suo.

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