Gli sconti non decadono neanche in caso di cessione nei primi cinque anni dall’acquisto
Nel caso in cui un immobile su cui sono in vigore le agevolazioni prima casa sia ceduto a terzi, nell’ambito delle clausole previste in un accordo di separazione tra due coniugi, questa cessione non determina la decadenza delle agevolazioni stesse. È stata l’Agenzia delle Entrate a chiarire questo punto, intervenendo per dirimere la questione con la risoluzione n°80/E del 9 settembre 2019. Scopriamo nel dettaglio come l’Agenzia sia giunta a questa conclusione.
Il quesito
Il quesito è posto all’Agenzia da un istante che dichiara di aver acquistato un’immobile insieme al coniuge nel 2015 e di aver usufruito dell’agevolazione prima casa, secondo quando indicato nell’Art.1 della Tariffa, Parte prima, Nota II-bis del TUIR. Nel 2018 i due coniugi si separano consensualmente e firmano un accordo di separazione nel quale è inserita la clausola che prevede la vendita, prima dei cinque anni dall’acquisto, dell’immobile, con conseguente ripartizione dell’incasso proveniente dalla vendita al 50% per ogni coniuge. Qualche mese dopo, l’appartamento è venduto a terzi e l’interpellante all’Agenzia dichiara di non avere possibilità economica di acquistare un altro immobile entro un anno dall’alienazione della precedente, ovvero di non poter far fede ad una delle clausole previste nella già citata nota II-bis dell’Art. 1, Tariffa parte I del TUIR, in assenza delle quali decade il beneficio prima casa.
L’istante ritiene però che, in questa fattispecie, questa mancanza non comporti la decadenza dei benefici prima casa e lo fa adducendo a sostegno della sua tesi, l’Art.19 della legge n°74 del 6/3/1987 che specifica che “tutti gli atti, i documenti e i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili del matrimonio nonché ai provvedimenti anche esecutivi e cautelari diretti ad ottenere la corresponsione o la revisione degli assegni… sono esenti dall’imposto di bollo, di registro e da ogni altra tassa”, e anche la sentenza n° 7966 del 21/3/2019 della Cassazione, la cui conclusione è che, se un immobile viene trasferito all’altro coniuge prima dei cinque anni dall’acquisto a causa di una modifica delle condizioni dell’accordo di separazione, questo trasferimento non comporti la decadenza delle agevolazioni prima casa.
La risposta dell’Agenzia delle entrate
L’istante ritiene che questo orientamento debba applicarsi anche nella fattispecie in oggetto, riguardante la cessione a terzi dell’immobile. L’Agenzia delle Entrate, nell’analizzare la questione, cita il punto 4 della nota II-bis già citata, che specifica le sanzioni previste nel caso in cui non siano rispettate le condizioni per accedere al beneficio prima casa, e ribadisce che, nel caso di alienazione entro i primi cinque anni dell’immobile, sia condizione necessaria acquistarne un altro entro un anno. Passando poi all’analisi dell’Art. 19 della legge 74/1987, già citato dall’istante come riferimento normativo a suo favore, l’Agenzia ricorda che, con sentenza 154 del 10/5/1999, la Corte Costituzionale ha sancito che le agevolazioni indicate nella legge 74 siano da applicarsi anche nei provvedimenti di separazione. Inoltre, la Cassazione nell’ordinanza n° 22023 del 21/9/2017 ha affermato che, con l’esenzione in parola il legislatore ha voluto favorire tutti gli atti che i coniugi in crisi matrimoniale “pongono in essere nell’intento di regolare sotto il controllo del giudice i loro rapporti patrimoniali conseguenti alla separazione o divorzio, ivi compresi gli accordi che contengono il riconoscimento o il trasferimento della proprietà esclusiva di beni immobili all’uno o all’altro coniuge”.
Nell’affrontare invece la questione relativa alla decadenza delle agevolazioni prima casa in caso di trasferimento dell’immobile al coniuge nel quinquennio, oltre al riferimento normativo già citato dall’istante, ovvero la sentenza 7966/2019 della Cassazione, l’Agenzia nell’analisi richiama anche la sentenza n° 8104 del 29/3/2017 in cui la Cassazione stabilisce che la decadenza dell’agevolazione connessa all’acquisto di un immobile non può essere legata alla cessione dello stesso al coniuge in casi di separazione. Sempre la Cassazione, con l’ordinanza 3753 del 18/2/2014, ha stabilito che, nei casi di separazione consensuale, se nell’atto si attribuisce al coniuge la casa coniugale, questo atto “non costituisce… una forma di alienazione dell’immobile rilevante ai fini della decadenza dei benefici prima casa, bensì una forma di utilizzazione dello stesso ai fini della migliore sistemazione dei rapporti tra i coniugi”. Sempre nell’ordinanza 7966 del marzo 2019, la Cassazione ha stabilito, oltre a quanto già indicato sopra, che la legge n° 74 all’art. 19, unita alla sentenza 154 della Corte Costituzionale, comportano che alle esenzioni dell’imposta di bollo, dell’imposta di registro e delle tasse degli atti stipulati a seguito della separazione, siano aggiunte le esenzioni derivanti dal procedimento di separazione personale tra coniugi, sia all’interno del nucleo, sia nei confronti di terzi.
Proseguendo nel ragionamento, l’ordinanza 7966 al punto 4.2.1. lettera c) sostiene che “recuperare l’imposta in conseguenza della inapplicabilità dell’agevolazione fiscale sulla prima casa da parte dell’Erario significherebbe sostanzialmente imporre una nuova imposta su di un trasferimento immobiliare avvenuto in esecuzione dell’accordo tra i coniugi e, pertanto, andare palesemente in senso contrario alla ratio della disposizione” che cerca invece, come anticipato alla lettera b), “di agevolare la sistemazione dei rapporti patrimoniali tra coniugi a seguito della separazione o del divorzio”. In virtù di quanto appena detto, l’Agenzia delle Entrate giunge alla stessa conclusione dell’istante, indicando che, nel caso specifico, “la cessione a terzi di un immobile oggetto dell’agevolazione prima casa, in virtù di clausole contenute in un accordo di separazione che sia stato omologato da un giudice e finalizzato alla risoluzione della crisi coniugale, non comporta la decadenza dal relativo beneficio”.
