ristrutturare casa affitto
31.10.2020 /

Quali sono le condizioni per ristrutturare casa in affitto?

Chi vive in un’abitazione presa in locazione si trova spesso a dover fare i conti con l’esigenza di eseguire lavori: vediamo come funziona la ristrutturazione di una casa in affitto

Cosa succede quando è necessario effettuare opere di ristrutturazione su una casa in affitto? Un quesito che può porsi sia l’affittuario che il titolare e che ha di solito come principale interrogativo quello in merito al pagamento dei lavori. Ecco cosa prevede la legge e quali sono le soluzioni adottate più frequentemente.

Manutenzione ordinaria e straordinaria

La legge prevede che all’inquilino spetti di farsi carico degli interventi di minore entità sulla casa che ha in affitto. Vengono definite comunemente opere di manutenzione ordinaria e tra queste rientrano ad esempio la manutenzione della caldaia e in generale degli impianti domestici, la tinteggiatura delle pareti, la manutenzione di infissi e serramenti. Per quanto riguarda invece lavori più importanti, come ad esempio la sostituzione di infissi e serramenti, il rifacimento dei pavimenti, l’adeguamento e la messa a norma degli impianti, questi spettano al locatore. Per entrare maggiormente nel dettaglio esiste una tabella, chiamata Tabella Oneri Accessori – Ripartizione fra locatore e conduttore concordata tra Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat che prevede una suddivisione dettagliata e precisa di molti degli interventi più comuni ad esempio quelli su ascensore, impianti e parti comuni di un edificio se si tratta di immobili presenti all’interno di un condominio.

Accordi tra le parti

Spesso si verificano situazioni nelle quali il locatario ha la necessità o comunque la volontà di realizzare opere di riqualificazione sull’immobile e decide quindi di realizzarle a proprie spese. Può ovviamente sempre provare a chiedere al locatore di farsi carico economicamente delle opere, ma nel caso in cui il titolare non dia la sua disponibilità al pagamento, il conduttore può realizzarli facendosene carico e in questo caso, come unico beneficio, ha quello di poter portare le spese in detrazione fiscale al momento della dichiarazione dei redditi: per poterlo fare è tuttavia indispensabile che il pagamento sia avvenuto attraverso bonifico con causale che indichi in maniera esplicita la realizzazione dei lavori. Se invece tra inquilino e proprietario si raggiunge un accordo anche economico è prassi diffusa quella di prevedere che il primo si occupi della realizzazione e del pagamento dei lavori per poi scalare l’importo – totale o parziale, in base a quanto concordato – dalle quote di affitto successive.

Accordo preventivo da inserire nel contratto

C’è poi il caso in cui l’affittuario, già prima di sottoscrivere il contratto e quindi prima di avviare la locazione, si accordi col proprietario dell’immobile per la realizzazione di interventi di ristrutturazione. L’accordo può prevedere che sia il titolare a farsene carico da subito oppure che ad eseguirle sia il locatario che poi scalerà l’importo speso dalle rate dell’affitto. In ogni caso in questa situazione l’inquilino può tutelarsi e avere garanzia del supporto economico del titolare prevedendo questo accordo in modo esplicito nel contratto di affitto.

Lavori urgenti e indifferibili

Ancora diverso è il caso di lavori urgenti e indifferibili ossia di opere che non siano migliorie estetiche o funzionali, ma interventi da realizzare immediatamente per preservare lo stato dell’immobile e la possibilità di utilizzarlo secondo l’uso concordato. In questo caso entrano in gioco l’articolo 1576 e 1577 del Codice Civile che prevedono rispettivamente che “Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore” e che “Quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore. Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore”. È il caso ad esempio di lavori di riparazioni del tetto se ci sono infiltrazioni d’acqua oppure della sostituzione di una caldaia troppo vecchia o di una finestra usurata. In situazioni del genere il titolare dell’immobile è tenuto a farsi carico delle opere e, allo stesso tempo, l’inquilino deve permettergli di realizzarle, come prevede l’articolo 1583 del Codice Civile: “Se, nel corso della locazione, la cosa abbisogna di riparazioni che non possono differirsi fino al termine del contratto, il conduttore deve tollerarle anche quando importano privazione del godimento di parte della cosa locata”. Com’è normale, in questo caso l’inquilino può accedere a delle tutele per il danno subito, in particolare se i lavori si protraggono per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del canone proporzionata alla durata delle riparazioni e quindi all’entità del mancato godimento. Inoltre, indipendentemente dalla durata, se l’esecuzione delle riparazioni rende inabitabile l’immobile, l’affittuario può ottenere lo scioglimento del contratto. (Art. 1584 Codice Civile).

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