La risposta dell’Agenzia delle Entrate a un condominio in cui sono presenti alcuni appartamenti accatastati come “unità in corso di costruzione”
Nella risposta 174 del 16 marzo 2021, l’Agenzia delle Entrate ha risposto ad un condominio che ha chiesto delucidazioni in merito all’applicazione del Superbonus per lavori di isolamento termico dell’involucro dell’edificio e di efficientamento energetico, con miglioramento di due classi energetiche, su un edificio di 5 piani fuori terra, con 18 appartamenti, dei quali 5 risultano “al grezzo” e quindi accatastati nella categoria F/3. Il condominio spiega che anche questi appartamenti “al grezzo” hanno comunque tamponature esterne e interne e, in alcuni casi, presentano anche intonaci esterni finiti, mentre in altri casi non ci sono impianti, finestre, infissi interni e pavimentazioni.
Inoltre il condominio precisa che per questi appartamenti accatastati in categoria F/3 non è prevista una data di fine lavori a causa della mancanza di fondi per terminarli, ma che comunque quando saranno completati saranno tutti destinati ad abitazioni con accatastamento A/2 o A/3. Il condominio istante ritiene di poter accedere al bonus perché la presenza di questi appartamenti F/3, in base alle normative esistenti, non preclude l’accesso al Superbonus, a patto che “l’incidenza della superficie disperdente lorda rappresentata dalle unità immobiliari restanti sia superiore al 25%”. Ritiene inoltre che le unità F/3 non potranno essere considerate nel conteggio delle unità che concorreranno a formare l’importo di spesa su cui applicare il Superbonus, perché ai fini fiscali questi appartamenti non esistono ancora.
Risposta dell’Agenzia delle Entrate
L’Agenzia delle Entrate comincia con un lunghissimo elenco di tutti i riferimenti normativi che esistono attualmente in merito alla fattispecie del cosiddetto Superbonus ovvero la detrazione fiscale del 110% per determinati tipi di interventi finalizzati all’efficientamento energetico, al consolidamento statico e alla riduzione del rischio sismico. Per quanto riguarda il quesito in oggetto, l’Agenzia sostiene che le unità immobiliari accatastate in categoria F/3, ovvero “unità in corso di costruzione”, proprio perché iscritte a questa categoria, non possano essere considerate come unità già esistenti e quindi ad esse non può essere applicato il Superbonus, visto che la normativa vigente prevede proprio, tra le condizioni necessarie per l’accesso a questa agevolazione fiscale, che i lavori siano effettuati su unità immobiliari già esistenti.
L’Agenzia afferma però che, per gli altri appartamenti del condominio, ovvero quelli già esistenti ed accatastati in categorie A/2 e A/3, ovvero categorie ammesse alla detrazione, il condominio stesso può accedere al Superbonus per i lavori indicati, a patto ovviamente che questi interventi rientrino effettivamente tra quelli che hanno accesso a questa agevolazione fiscale. Inoltre, nella risposta l’Agenzia ritiene corretta la soluzione prospettata dal condominio, ovvero l’impossibilità per queste unità immobiliari F/3 di “concorrere alla formazione della spesa massima ammissibile al fine di fruire delle agevolazioni previste” per gli interventi che saranno effettuati sul palazzo, perché anche in questo caso, per determinare la somma su cui applicare la detrazione, “occorre tener conto del numero di unità immobiliari esistenti all’inizio dei lavori”.
In conclusione, il condominio, partendo dal presupposto che siano effettivamente presenti tutte le condizioni previste dalla normativa, potrà accedere al Superbonus per gli interventi di efficientamento energetico sia trainanti che trainati; la detrazione sarà però calcolata su un ammontare complessivo delle spese effettuate in funzione delle 13 unità immobiliari già esistenti.
