24.02.2021 /

Prima casa in costruzione, tre anni per la revoca delle agevolazioni fiscali

La Cassazione ha fissato come data di inizio per il conteggio del triennio quella di registrazione dell’atto

La Corte di Cassazione è intervenuta, con l’ordinanza n° 28577 del 15 dicembre scorso, stabilendo che, nei casi in cui ci sia la richiesta di accesso alle agevolazioni per l’acquisto di una “prima casa” ancora in costruzione, il termine di tre anni che l’amministrazione finanziaria ha per revocare i benefici fiscali inizia a decorrere esattamente dalla registrazione del contratto di acquisto. Ricordiamo che, per accedere alle agevolazioni fiscali per l’acquisto di un’abitazione da adibire a “prima casa”, cioè ad abitazione principale, basta che l’acquirente faccia una richiesta semplice in sede di registrazione dell’atto d’acquisto; l’intervento dell’amministrazione finanziaria si verifica nei tre anni successivi, come previsto dall’Art. 76 del TUIR,  al fine di controllare e verificare che siano realmente presenti i presupposti oggettivi e soggettivi che, secondo la normativa vigente, garantiscono il mantenimento di queste agevolazioni.

In caso di mancanza di uno o più di questi presupposti, l’ufficio territoriale presso il quale è stato presentato e registrato l’atto, procederà direttamente al recupero delle imposte dovute nella misura ordinaria, applicando ovviamente gli interessi di mora e le sanzioni previste dalla legge, ovvero dalla nota II-bis dell’Art. 1 della Tariffa Parte I allegata al TUIR. La stessa Corte, in una sentenza del 2000, aveva stabilito che il termine di tre anni che l’amministrazione finanziaria ha a disposizione per controllare e verificare la presenza dei requisiti per l’accesso alle agevolazioni, debba partire nel momento in cui l’amministrazione stessa è in grado di contestare al contribuente la perdita delle agevolazioni stesse.

Queste indicazioni della Corte di Cassazione furono riprese dall’Agenzia delle Entrate con la circolare n° 69 del 14/08/2002, che precisò la decorrenza del termine triennale secondo queste indicazioni:

  • se il motivo che determina la decadenza può essere accertato dall’ufficio territoriale già al momento della registrazione del contratto, il termine inizia al momento della registrazione stessa;
  • se il motivo della decadenza riguarda l’alienazione infraquinquennale, il termine decorre dalla fine dell’anno successivo al trasferimento dell’immobile oggetto delle agevolazioni prima casa;
  • se il motivo della decadenza riguarda il mancato trasferimento della residenza dell’acquirente nel Comune in cui è ubicato l’immobile oggetto delle agevolazioni, il termine decorre dalla fine dei 18 mesi dopo la registrazione dell’atto.

La fattispecie su cui è intervenuta la Corte di Cassazione è piuttosto particolare. Siamo difatti di fronte ad una decadenza dovuta ad un evento che non è stato nominato né dalla Corte di Cassazione né dalla circolare dell’Agenzia delle Entrate: la mancata ultimazione dell’abitazione entro i tre anni dall’acquisto della stessa. L’ufficio territoriale competente ha revocato le agevolazioni, avendo verificato che la costruzione dell’immobile non era stata portata e termine nei tre anni successivi all’atto di compravendita. Il contribuente in questione, però, ha contestato questa revoca considerandola illegittima, in quando la notifica dell’avviso di recupero delle imposte nella misura ordinaria è avvenuta oltre il termine dei tre anni previsti per legge. Ed eccoci all’intervento della Suprema Corte che, anche sottolineando che il legislatore non ha previsto un termine entro il quale debbano essere ultimati i lavori in caso di acquisto di prima casa in costruzione, ritiene comunque che la costruzione debba essere terminata entro gli stessi tre anni assegnati all’amministrazione finanziaria per le proprie necessarie verifiche. I giudici di Cassazione quindi hanno stabilito che, in caso di acquisto di immobile in costruzione con agevolazioni prima casa:

  • il contribuente acquirente debba completare la costruzione dell’immobile stesso, entro tre anni dalla registrazione dell’atto di compravendita, pena la decadenza delle agevolazioni;
  • superato questo termine, parte un altro periodo di tre anni nei quali l’ufficio può contestare la possibilità di accesso alle agevolazioni fiscali.

In definitiva, la Corte ha stabilito definitivamente che la notifica dell’atto relativo alla revoca delle agevolazioni fiscali è avvenuta, nel caso in questione, rispettando i termini della decadenza (6 anni dalla registrazione dell’atto) e quindi ha considerato valido e legittimo il comportamento dell’ufficio territoriale competente.

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