detrazioni immobili venduti prima del pagamento dei lavori
30.06.2020 /

No alle detrazioni per immobili venduti prima del pagamento dei lavori

Il chiarimento dell’Agenzia delle Entrate sull’applicabilità di Ecobonus e bonus Ristrutturazioni in caso di cessione dell’appartamento prima del saldo per i lavori

Che cosa succede alle detrazioni previste dalla normativa nel caso in cui un appartamento, su cui sono stati effettuati dei lavori di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica, viene venduto prima che il cedente abbia saldato l’impresa che ha effettuato i lavori? È proprio la domanda posta all’Agenzia delle Entrate da una cittadina italiana residente all’estero che ha chiesto lumi sulla corretta applicazione dell’Art. 16-bis, comma 8 del TUIR, in cui si specifica che “in caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi” su cui sono applicabili l’Ecobonus e il Bonus Ristrutturazioni “la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare”.

La contribuente premette che, nell’agosto del 2019, ha acquistato un’unità immobiliare da un altro contribuente il quale aveva realizzato queste opere di manutenzione straordinaria rientranti tra i lavori di riqualificazione energetica e recupero edilizio, lavori che però sono stati pagati all’impresa appaltante solamente nel mese di ottobre, quindi successivamente al rogito con cui il precedente proprietario aveva alienato l’immobile alla contribuente. L’istante aggiunge anche che, nell’atto di compravendita immobiliare, era stato indicato che le parti si erano accordate perché le detrazioni fiscali maturate dal venditore e non utilizzate venissero trasferite, secondo appunto quando scritto nel suindicato comma 8 Art. 16-bis del TUIR, alla parte acquirente per i rimanenti periodi di imposta. La contribuente ritiene di poter godere realmente della detrazione fiscale maturata e non goduta dal venditore perché i lavori sono stati iniziati e portati a termine prima del rogito, come dimostrano i documenti amministrativi rilasciati dal venditore, e che questo sia sufficiente a rendere valido il trasferimento della detrazione, nonostante la data della fattura e quella del suo pagamento siano entrambe successive al rogito stesso.

La risposta dell’Agenzia

L’Agenzia delle Entrate ha dato seguito alla richiesta della contribuente con la Risposta n° 174/E del 10 giugno scorso. L’Agenzia premette che l’art. 16-bis del TUIR regolamenta la detrazione per i lavori di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici, specificando quali siano i soggetti che possono fruire di queste agevolazioni fiscali, comunemente chiamate rispettivamente “Ecobonus” e “Bonus ristrutturazioni”. Già in precedenza l’Agenzia aveva precisato che sono beneficiari di questi bonus “tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF), residenti o meno nel territorio dello Stato, che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, gli immobili oggetto degli interventi, a condizione che ne sostengano le relative spese”. Nel comma 1 si legge che sono detraibili le spese “sostenute ed effettivamente rimaste a carico dei contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l’immobile” in cui sono stati fatti i lavori. Con l’espressione “spese sostenute” si intendono le spese pagate dal contribuente e rimaste a suo carico. Eccoci quindi al comma 8, in cui si specifica che, come abbiamo detto sopra, in caso di cessione dell’immobile, le detrazioni non godute dal vecchio proprietario si trasferiscono all’acquirente dell’immobile. Terminate le premesse, l’Agenzia però specifica che, nel caso in questione, le “spese sostenute” indicate dalla normativa sono state, appunto, sostenute dal venditore dell’immobile solamente in un secondo momento rispetto al rogito notarile. Questo, di fatto, trasforma il venditore dell’immobile in un soggetto che non ha accesso alla detrazione stessa, in quanto al momento del pagamento della fattura relativa ai lavori egli non era più proprietario dell’immobile compravenduto e sottoposto agli interventi di ristrutturazione e riqualificazione energetica. L’Agenzia, in conclusione, dà torto alla contribuente istante: le detrazioni, per quanto detto sopra, non possono essere godute direttamente dal venditore stesso, né ovviamente possono essere trasferite all’acquirente dell’immobile.

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