Chi sta valutando di acquistare un immobile da usare per un’attività come una casa vacanze o un B&B può avere interesse a conoscere i principali adempimenti che dovrà rispettare, le modalità con cui è possibile gestire questo impegno e gli eventuali benefici e detrazioni disponibili. In questo articolo, quindi, vedremo come dar vita a questo genere di iniziativa e alcune agevolazioni previste per aprire un bed and breakfast o una casa vacanze.
Le differenze tra casa vacanza, B&B e locazione turistica
Prima di entrare nei dettagli relativi a come aprire un B&B o casa vacanze e alla possibilità di ottenere degli incentivi, scopriamo le differenze tra queste realtà. Si tratta infatti di formule differenti, che si distinguono anche dalla locazione turistica: scopriamo come e perché.
Cos’è una casa vacanza
Con “casa vacanza” si fa riferimento a un appartamento o una casa arredati che è possibile affittare per periodi brevi, non oltre i tre mesi. La casa vacanze può essere gestita a livello imprenditoriale o in modo occasionale e, al contrario della locazione turistica, include servizi aggiuntivi come pulizie giornaliere, visite guidate e trasporti.
Cos’è un B&B
Il bed and breakfast si riferisce a una tipologia di offerta che comprende pernottamento e prima colazione. Il servizio in genere viene svolto all’interno di un’abitazione privata, dunque è previsto un numero di camere più limitato rispetto agli alberghi. Di solito il B&B è di carattere occasionale, ma può esistere anche la forma imprenditoriale.
Cos’è una locazione turistica
Locazione turistica e casa vacanze vengono spesso confuse, ma sono due attività differenti. La prima si distingue dalla seconda perché l’unico guadagno deriva dall’affitto e non sono inclusi servizi accessori. Gli unici servizi consentiti sono quelli relativi al cambio della biancheria e alle pulizie finali. In questo caso, inoltre, la locazione non deve durare più di 30 giorni consecutivi.
Acquistare un immobile da trasformare in casa vacanze o B&B
Acquistare un immobile da utilizzare come casa vacanze o B&B può essere un’opzione interessante per chi decide di investire in questo ambito. La scelta dell’edificio dovrà basarsi su una serie di fattori, primo fra tutti il luogo: mare, montagna, città d’arte sono tutte opzioni possibili per chi desidera affittare ai turisti. Roma, ad esempio, con il suo ricco patrimonio storico e culturale è una città interessante su cui puntare per una soluzione di questo tipo.
Fare questa scelta di investimento e riuscire a ricavare un buon guadagno significa anche prendere in considerazione che la casa richiederà un impegno in termini di tempo. Una casa vacanza, in particolare, andrà promossa e gestita in modo adeguato: bisognerà organizzare gli arrivi e le partenze e saper soddisfare i bisogni dei clienti, tenendo comunque presente che si può anche decidere di delegare la gestione a terzi.
Casa vacanze e B&B: le caratteristiche dell’immobile
Per avviare una casa vacanze è fondamentale che l’immobile rispetti specifiche caratteristiche tecniche, tra cui norme igieniche, sanitarie, energetiche e di conformità degli impianti. È molto importante conoscere la normativa regionale a riguardo e valutare le redditività dell’abitazione. Quest’ultimo è un aspetto influenzato da diversi fattori – e per questo non sempre semplice da calcolare – come la città in cui si trova la casa, la sua posizione, la grandezza dell’immobile, il numero di stanze di cui è composto.
Le medesime valutazioni andranno fatte nel momento in cui si acquista un immobile da usare come B&B: la scelta della posizione è fondamentale (vicinanza ad attrazioni turistiche, accessibilità, ecc.), così come gli aspetti tecnici. L’immobile, infatti, deve rispettare i requisiti igienico-sanitari, urbanistico-edilizi e di sicurezza stabiliti per le abitazioni. Infine, consultare le norme regionali sarà indispensabile per conoscere le caratteristiche specifiche che dovrebbe avere la struttura, come il numero di camere e di posti letto.
Per tutte queste ragioni affidarsi a un’agenzia immobiliare esperta e competente, come Residenze Immobiliare, è il primo passo da compiere per chi desidera acquistare una casa con questo obiettivo.
Detrazione IVA per l’acquisto di una casa vacanze
Nella risposta n. 392 del 24 luglio 2023, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che è detraibile l’IVA sull’acquisto di una casa vacanze destinata ad attività ricettiva, anche se la norma non consente di detrarre l’IVA sull’acquisto di immobili a destinazione abitativa. Dunque, se usati a scopo ricettivo e l’acquisto viene fatto da una società immobiliare, gli immobili di tipo abitativo che comportano prestazioni di servizi imponibili a IVA devono essere trattati come immobili strumentali per natura, a prescindere dalla categoria catastale.
Come aprire una casa vacanze o un B&B
Prima di scoprire gli incentivi e le agevolazioni disponibili per chi intende aprire un bed & breakfast o una casa vacanze, vediamo rapidamente quali sono i principali adempimenti da rispettare.
Cosa serve per aprire una casa vacanze?
Posto che, come anticipato, a livello normativo è sempre necessario verificare le disposizioni della propria Regione in merito alla conduzione di una casa vacanza, tra i principali adempimenti per gestire un’attività di questo tipo a livello imprenditoriale citiamo, ad esempio, l’apertura della partita IVA, l‘iscrizione al registro delle imprese e la presentazione di una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) al Comune di competenza. Successivamente, la gestione dell’attività prevede una serie di obblighi, tra cui la comunicazione delle generalità degli ospiti alla questura e, in alcune località, la riscossione dell’imposta di soggiorno. In caso di condominio, inoltre, ricordiamo che è necessario verificare che il regolamento condominiale non vieti l’apertura di una casa vacanze.
Come detto, anche una casa vacanze può essere gestita in modo non imprenditoriale. Premesso che anche in tal caso è necessario verificare ciò che indica la normativa regionale, la “non imprenditorialità” implica che l’attività sia di tipo occasionale, quindi che sia svolta in modo saltuario. In tutti i casi, chi gestisce più di tre immobili nello stesso Comune ha l’obbligo di operare come impresa. Per sapere di più a riguardo, vi invitiamo a leggere l’approfondimento dedicato a come affittare una casa vacanze.
Come aprire un B&B?
Anche per aprire un B&B è necessario affrontare una serie di passaggi che variano in base alla Regione di appartenenza e tenere conto di vari adempimenti richiesti, come la comunicazione degli ospiti alla questura. Generalmente i B&B vengono gestiti in modo occasionale, situazione che si verifica se l’attività viene esercitata in modo non continuativo e senza un’organizzazione specifica. Altrimenti, si parla di B&B di forma imprenditoriale e si ha l’obbligo di aprire partita IVA e di rispettare tutti i relativi adempimenti.
Altro aspetto importante da conoscere, inoltre, è l’obbligo del CIN (Codice Identificativo Nazionale) per le locazioni turistiche e i contratti di affitto breve, come si legge sul sito del Ministero del Turismo.
Incentivi e agevolazioni per aprire un B&B o una casa vacanze
Cerchiamo ora di capire se esistono, e quali sono, gli incentivi e le agevolazioni dedicati a chi vuole aprire una casa vacanza o un B&B. In particolare, ci concentreremo su alcune opportunità offerte a livello nazionale (ma è sempre opportuno verificare se anche la propria Regione metta a disposizione soluzioni specifiche). È importante precisare che gli incentivi sono validi solo se l’attività viene svolta in modo imprenditoriale.
ON – Oltre Nuove imprese a tasso zero
Il primo incentivo di cui vogliamo parlarvi è “ON – Oltre Nuove imprese a tasso zero”. Questa iniziativa, promossa dal Ministero dello Sviluppo Economico, supporta micro e piccole imprese composte principalmente da giovani tra i 18 e i 35 anni o da donne di qualsiasi età. Si tratta di una misura che combina un finanziamento a tasso zero e un contributo a fondo perduto per spese fino a 3 milioni di euro, che può riguardare fino al 90% delle spese ammissibili.
Fondo di Garanzia per le PMI
Un’altra opportunità è il Fondo di Garanzia per le PMI che supporta le aziende e i professionisti che incontrano difficoltà nell’ottenere finanziamenti bancari a causa della mancanza di garanzie adeguate. I beneficiari possono essere le micro, le piccole e le medie imprese, iscritte presso il Registro delle Imprese, e i professionisti con partita IVA.
Resto al Sud
Non possiamo non citare anche un’altra iniziativa interessante: Resto al Sud. Si tratta di un programma che promuove la creazione e lo sviluppo di nuove imprese e attività professionali che si trovano nelle seguenti Regioni: Abruzzo, Basilicata, Calabria, Campania, Molise, Puglia, Sardegna, Sicilia, ma anche le aree del cratere sismico del Centro Italia (Lazio, Marche, Umbria) e le isole minori marine, lagunari e lacustri del Centro-Nord. Tra le spese agevolabili rientrano quelle per la ristrutturazione o manutenzione straordinaria di beni immobili, per l’acquisto di impianti, macchinari e attrezzature, per i servizi tecnologici e i programmi informatici, ma anche le spese di gestione.
Regione Lazio
Per quanto riguarda il Lazio, in generale la Regione mette a disposizione iniziative di sostegno economico nei confronti di imprese turistiche, associazioni, società, Comuni e Pro-loco. Per sapere di più può essere utile consultare il sito della Regione.
Tassazione e detrazioni fiscali per gli affitti turistici
Per quanto riguarda B&B e case vacanze, la gestione fiscale cambierà in base al fatto che si tratti di un’attività occasionale o imprenditoriale. Quest’ultima, infatti, implica l’apertura di una partita Iva con tutti gli adempimenti che ne conseguono. Sarà quindi importante affidarsi a un professionista per gestire correttamente gli aspetti fiscali della propria attività, a seconda che sia occasionale o meno.
In merito alla detrazione delle spese, queste saranno detraibili se destinate all’attività ricettiva e se quest’ultima è di carattere imprenditoriale. Tra le spese che possono essere potenzialmente soggette a detrazione a fini IVA rientrano quelle sostenute per gestire, mantenere o migliorare l’attività. In ogni caso, sarà necessario consultare un esperto per conoscere questo aspetto nel dettaglio e muoversi nel modo giusto.
Parlando invece di locazione turistica, a cui abbiamo accennato all’inizio, anche in questo caso si è tenuti a versare le tasse sui redditi ottenuti, tenendo conto di alcuni aspetti, come la possibilità di scegliere tra tassazione ordinaria e cedolare secca, le novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2024 in merito alla cedolare secca (di cui abbiamo parlato nell’articolo dedicato alle tasse sulla casa), e gli obblighi a carico degli intermediari. È inoltre possibile ottenere maggiori approfondimenti su questi temi leggendo l’articolo dedicato agli affitti turistici.
Chi avesse l’interesse di acquistare un immobile per usarlo come B&B o casa vacanza può trovare in Residenze Immobiliare il partner ideale. L’agenzia, che opera sul territorio di Roma, ha infatti a disposizione numerose abitazioni che possono essere adattate a questo genere di attività. Chiunque volesse ricevere maggiori informazioni e conoscere le proposte attualmente disponibili può contattare Residenze Immobiliare.
