Chi si avvicina per la prima volta all’acquisto di un’abitazione potrebbe non conoscere tutti gli aspetti che riguardano la compravendita, i passaggi e le pratiche generalmente necessari. Ad esempio, non tutti sanno esattamente cos’è la caparra, a cosa serve e la differenza rispetto all’acconto. Vuoi scoprire di più in merito? In questo articolo vedremo come funziona la caparra per comprare casa, l’importo di solito richiesto e in quali circostanze si rischia di perderla.
Cos’è e come funziona la caparra per l’acquisto di una casa
Come abbiamo visto nella guida dedicata a come comprare casa, la caparra rappresenta una somma di denaro che l’acquirente consegna nel momento in cui firma la proposta d’acquisto o il contratto preliminare (detto anche “compromesso”). Serve a conferire maggiore serietà e vincolo all’accordo: chi acquista dimostra il proprio impegno, mentre il venditore ottiene una garanzia sul futuro perfezionamento della vendita. La caparra non è obbligatoria, ma rappresenta una prassi molto diffusa nelle compravendite immobiliari perché offre una protezione contro ripensamenti e rinunce, conferendo più serietà e trasparenza.
Detto questo, si possono distinguere due tipologie di caparra: quella confirmatoria e quella penitenziale. Vediamo meglio in cosa consistono e le loro differenze.
Cos’è la caparra confirmatoria?
La caparra confirmatoria (regolata dall’art. 1385 del Codice Civile) garantisce la volontà, da parte dell’acquirente, di concludere l’affare. In caso di inadempimento, il venditore può trattenerla a titolo risarcitorio. Qualora fosse il venditore a non adempiere, invece, l’acquirente avrebbe la possibilità di esigere la restituzione della caparra in misura doppia. In alternativa, la parte che ha rispettato gli obblighi contrattuali può decidere di optare per la risoluzione del contratto e richiedere un risarcimento del danno. La caparra confirmatoria, dunque, ha un triplice scopo:
- ha valore di conferma dell’accordo;
- costituisce un versamento anticipato della somma dovuta;
- funge da indennizzo preventivo in caso di eventuale inadempimento.
Cos’è la caparra penitenziale?
La caparra penitenziale (regolata dall’art. 1386 del Codice Civile) rappresenta invece il corrispettivo per il diritto di recesso. Conferisce quindi il diritto di recedere dal contratto preliminare attraverso una compensazione di tipo economico: se a recedere è l’acquirente, quest’ultimo perde la caparra; se a tirarsi indietro è il venditore, questi dovrà restituire il doppio della caparra al compratore. La caparra penitenziale non consente di chiedere il risarcimento del danno o l’esecuzione forzata del contratto. Questa formula, quindi, dà la possibilità di recedere senza subire ulteriori conseguenze a livello economico.
Qual è la differenza tra caparra e acconto
Caparra e acconto sono la stessa cosa? Sebbene siano entrambe somme versate anticipatamente, hanno funzioni e conseguenze differenti:
- La caparra, oltre a essere un anticipo sul prezzo totale dell’immobile, detiene una funzione di garanzia.
- L’acconto, invece, rappresenta semplicemente un pagamento anticipato sul prezzo pattuito, da detrarre sul totale al momento del rogito, e non ha funzione risarcitoria. Se la vendita non si conclude, l’importo deve essere restituito in ogni caso, salvo poi decidere se avviare eventuali azioni risarcitorie a seguito dell’inadempimento.
Affinché una somma sia qualificata come caparra, deve essere esplicitamente indicata come tale nel contratto, altrimenti si applicano le regole dell’acconto. In tutti i casi, la scelta dell’opzione più adatta dipende dalla singola situazione ed è fondamentale affidarsi a professionisti qualificati o consulenti esperti per gestire in modo adeguato questo aspetto e individuare la soluzione più indicata.
Se vuoi approfondire l’argomento anche sul piano fiscale, abbiamo dedicato un articolo all’imposta di registro su acconti e caparre confirmatorie, che spiega alcune recenti novità relative alla tassazione dei contratti preliminari.
Quanto bisogna versare di caparra e come pagarla
Il valore della caparra non è fissato da un minimo obbligatorio per legge, ma viene concordato liberamente tra le parti. Generalmente, l’importo varia tra il 5% e il 30% del prezzo dell’immobile, a seconda che si tratti di una caparra confirmatoria o penitenziale. Nella pratica, in molti casi, si attesta intorno al 10%-20%. Di solito, il versamento avviene attraverso assegno non trasferibile o bonifico bancario.
Quando è possibile riavere indietro la caparra?
Come abbiamo visto, la caparra può essere restituita solo in specifiche situazioni, che dipendono dalla tipologia (se confirmatoria o penitenziale) e dalle circostanze che hanno portato all’interruzione del contratto:
- in caso di caparra confirmatoria, l’acquirente ha diritto alla restituzione del doppio della caparra se il venditore non rispetta l’impegno preso (se invece l’acquisto non si perfeziona a causa del compratore, il venditore la trattiene);
- in caso di caparra penitenziale, che ha una funzione diversa dalla confirmatoria, l’acquirente può riavere indietro il doppio della caparra solo se a recedere è il venditore, senza poter però avanzare ulteriori richieste (se è il compratore a recedere, sarà il venditore a trattenere la caparra, senza avanzare altre richieste).
La caparra per l’acquisto di una casa tra privati: cosa cambia
Quando l’acquisto della casa avviene da un privato, senza l’intermediazione di un’agenzia immobiliare, i meccanismi della caparra restano identici. Chiaramente, aumentano le responsabilità delle parti coinvolte: in assenza di un intermediario, infatti, acquirente e venditore devono curare con maggiore attenzione la redazione del contratto e verificare la reciproca affidabilità. Per questo, anche in assenza di un’agenzia, è sempre bene farsi affiancare da professionisti qualificati.
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