Aggiornamenti e vademecum sui vantaggi fiscali previsti per chi acquista l’abitazione principale
Quando si parla di agevolazioni per la prima casa ci si riferisce ad una serie di leggi che, nel corso degli ultimi 35 anni, hanno inserito nel nostro sistema una serie di vantaggi legate all’acquisto dell’abitazione principale. Cerchiamo, in questo articolo ed in uno successivo, di fare chiarezza in merito, viste anche le novità più recenti in materia.
L’idea alla base di questa scelta fu, nei primi anni ’80, quella di prevedere alcuni vantaggi fiscali ed economici per coloro che intendessero acquistare l’abitazione principale (la famosa “prima casa”).
Nel corso degli anni, le successive modifiche all’impianto normativo della Legge 168/1982, hanno esteso il concetto di “abitazione principale”, nonché modificato ed aggiornato la legislazione, come ad esempio con l’ultimo intervento relativo alla Legge di Stabilità 2017.
Cerchiamo di fare chiarezza sulla normativa attuale in merito alle “agevolazioni prima casa” e partiamo dalla fine, ovvero dal definire quali siano la agevolazioni.
IMPOSTA DI REGISTRO IN MISURA RIDOTTA: per acquisto di immobile da privato si applica l’imposta di registro del 2% invece che del 9% e le imposte ipotecaria e catastale saranno entrambe in quota fissa (50 euro ciascuna);
IVA IN MISURA RIDOTTA: per acquisto da impresa ristrutturatrice o costruttrice, si applica l’IVA al 4% e le imposte ipotecaria e catastale non saranno al 2% e 1% del valore catastale, bensì entrambe fissate a 200 euro.
A QUALI ABITAZIONI SI APPLICANO LE AGEVOLAZIONI PRIMA CASA
Passiamo ora al chiarimento successivo: a quali abitazioni si applicano.
Inizialmente la definizione di “prima casa” era a maglie molto più strette di quanto non sia oggi. Infatti originariamente si applicavano queste agevolazioni nel caso di acquisto di un immobile che poi diventava l’abitazione principale dell’acquirente. Oggi questo vincolo non c’è più: si considerano “prime case”, e si applicano quindi le agevolazioni, anche se l’abitazione sarà successivamente affittata.
La legge obbliga inoltre il compratore a non rivendere l’immobile nei primi 5 anni dall’acquisto, pena la decadenza dall’agevolazione. Tale supposto non si verificherà nel caso in cui l’acquirente acquisti, entro un anno dall’alienazione dell’immobile, un’altra casa da adibire ad abitazione principale.
Altre condizioni necessarie sono:
- L’abitazione non deve essere “di lusso”, ovvero non deve rientrare nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 nel caso di atti soggetti all’imposta di registro (per le categorie indicate invece l’imposta sarà comunque al 9%), o non deve essere tra le fattispecie definite nel Decreto che definisce le “Caratteristiche delle abitazioni di lusso” del 1969 (per le abitazioni sottoposte ad IVA)
- L’abitazione deve sorgere nel Comune di residenza del compratore, o in quello in cui svolge la sua attività lavorativa. Nel caso in cui non abbia la residenza in quel Comune, ha 18 mesi di tempo dalla data del rogito per trasferirla nel Comune in cui si trova l’abitazione acquistata, pena la decadenza dell’agevolazione
- L’acquirente non deve avere altri diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su altri immobili in quel Comune (questo vale sia per diritti esclusivi sia in comunione con il coniuge). In caso di dichiarazione non rispondente al vero, si verificherà la decadenza dell’agevolazione
- Il compratore non deve essere titolare, neanche in comproprietà o in regime di comunione, di diritti di proprietà o diritti reali di godimento su un’altra abitazione, su tutto il territorio nazionale, acquistata da lui stesso o dal coniuge usufruendo delle “agevolazioni prima casa”. In questo caso i vantaggi non si applicano. Se invece i coniugi, in regime di comunione o separazione, pur avendo degli immobili, non hanno usufruito delle agevolazioni, potranno goderne interamente o, nel caso in cui solo uno dei due ne abbia già usufruito, potrà goderne l’altro e in misura limitata alla sua parte. Anche in questo caso, di fronte a dichiarazione non rispondente al vero, si verificherà la decadenza dell’agevolazione.
Nel corso degli anni, come dicevamo in apertura, la legislazione in materia è stata modificata varie volte. Uno dei cambiamenti più recenti ed importanti riguarda la possibilità, dal 1° gennaio 2016, di poter acquistare un nuovo immobile usufruendo delle agevolazioni, anche se si è già goduto di questi benefici in passato, e senza dover prima vendere o alienare l’immobile per cui si è goduto delle agevolazioni. Fino al 31 dicembre 2015, infatti, la reiterabilità delle agevolazioni era condizionata al fatto che l’acquisto della nuova abitazione principale avvenisse solo dopo la vendita del precedente.
Su questo caso particolare, vi rimandiamo al prossimo articolo per un approfondimento necessario ed importante.
